Opción de Compra // Manuel Alfredo Rodríguez


No hay opción de compra, cuando el vendedor se obliga a vender y el comprador a comprar.

Al comprar un inmueble (casa, apartamento, terreno), las partes acostumbran firmar una opción de compra. Es de subrayar que si dicho contrato es mal redactado, se trata de una verdadera compra-venta. Significa que el "optante" compró y el "promitente oferente" vendió. En la opción de compra, el promitente ofrece por un tiempo determinado, vender el inmueble a la otra parte llamada optante. En la opción perfecta, el optante no está obligado a comprar, él adquiere el derecho de hacerlo, le es potestativo comprar o no. Mientras que el promitente sí está obligado a mantener su promesa de venta por el tiempo pactado, se obliga a no vender a otro. Si el optante decide no comprar, pagará al oferente la cláusula penal y pierde las arras entregadas al dueño del inmueble.

Según la Ley, no hay contrato de opción de compra cuando las dos partes se obligan, una a comprar y otra a vender. Reiteramos, en la opción de compra, el "optante" no está obligado a comprar el inmueble, tiene la posibilidad (potestativo, puede o podrá) de decidir si compra o no, si acepta la oferta del promitente o la rechaza. Hay obligación para una sola de las partes, consiste en una promesa unilateral de venta del promitente u oferente; la otra parte es libre de aceptar o no la oferta. Lo relevante es precisar que el abogado del optante o interesado en comprar, redactará la opción asignando obligaciones recíprocas a las partes, lo que se traduce en una compra venta. Por lo que, a cambio del pago de las arras (treinta por ciento del precio de venta acordado), se entiende que el optante es dueño del inmueble. Por el contrario, el abogado del oferente, inclinará el contrato de opción a su favor, no estipulará obligación para el optante, de esa forma, su representado no ha vendido al firmar la opción. Vencido el término establecido en el contrato, si el optante no compra, se extingue la oferta y el promitente podrá disponer de su inmueble. En ese caso, el optante debe pagar la cláusula penal convenida en la opción, la cual de hecho, ya está en poder del promitente.

No hay opción de compra, cuando el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar. Este es precisamente el formato de contrato que las partes acostumbran firmar, sin percatarse que lo que hacen es vender el inmueble al suscribir la "opción" en esos términos. Las partes firman un "contrato de opción", se obligan de manera recíproca, pactando modalidades sobre cosa y precio. Si luego surge conflicto entre ellas, los tribunales han sentenciado que hubo venta, y por ser una venta, el inmueble pertenece al optante, quien sólo ha adelantado el precio de las arras, esto es, 30% del precio de venta del inmueble.

La auténtica opción de compra es la promesa unilateral de venta: El vendedor se obliga a vender y la otra parte (optante) es libre de aceptar la oferta del promitente. Una sola de las partes se obliga, la otra tiene una opción de compra, pero no está obligada a comprar. El optante es libre de comprar, ya que si decide no comprar, aplicará la sanción de pagar la multa establecida, llamada "cláusula penal contractual", única indemnización a favor del oferente. Por último, aunque el contrato se denomine opción de compra, será considerado por el tribunal, como una verdadera venta, cuando de su texto se lea: "Prometo vender" y "prometo comprar".

Abogado litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M.

asomivis@cantv.net

18 comentarios:

nolia edith dijo...

Dr. Rodrìguez, a propòsito de la opciòn de compra, que ocurre cuando en una opciòn de compra de un inmueble se establece, clàusula penal y plazo de 120 dias para la venta del inmueble a travès de un crèdito de LPH (banco) y ocurre que el banco: Aprueba el crèdito en un plazo de 30 dìas siguientes y dentro del plazo de los 120 dìas, pero protocoliza despuès de 30 dìas de haberse vencido la opciòn de compra, es decir a los 150 dìas, aqui se dio un incumplimiento forzoso u obligado por parte del banco y no del comprador, ¿pregunto pude haberle aplicado la clàusula penal al comprador? y en caso de haberse intentado una demanda cuàl hubiera sido el criterio legal de juez para sentenciar en este caso especìfico?.
Muchas gracias y espero su respuesta
Saludos, Nolia

diosangela dijo...

en la opcion a compra se coloca el valor de la casa mas la comision del asesor? si me pueden informar se lo agradesco

DIETISA&NUTRICIA dijo...

SI UN OPTANTE CANCELO PAGOS EVENTUALES ADEMAS DE LAS ARRAS, ESE DINERO DEBE SER DEVUELTO AL RESOLVERSE EL CONTRATO DEE OPCION O QUEDAN FORMAN RT E LAS ARRAS.

Yurelis dijo...

Hola quisera plantear lo siguiente: Estamos comprando un apartamento que tenia una hipoteca con un banco privado, para tramitar el credito hipotecario se introdujo un borrador de liberacion de hipoteca, ahora bien los vendedores decidieron pagarla por su cuenta, no esperaron la entrega del documento por parte del banco con el que estoy tramitando el credito. Mi pregunta es que pasa ahora?, ademas no cumplidos los 90 dias ellos publicaron la venta del apartamento que debo hacer? gracias.

carla ruiz dijo...

necesito ayuda me dieron en venta el apart donde vivo se firmo una opcion a compra el inmueble esta por una unmobiliaria el precio es de 350 antes de que se venciera la prorroga se nods dio el credito avisamos a la inmobilaiaria y al dueno pagamos el 3% para que el banco nos diera el documento solo faltaba el documento del seniat por parte del vendedor ahora bien se vence el contrato y nosotros esperando el documento para llevarlo al registro y finiquitar la compra ahora el dueno nos quiere aumentar el precio convenido a 400bs esto es legal o a donde puedo acudir porque para mi no es legal

carla ruiz dijo...

necesito ayuda me dieron en venta el apart donde vivo se firmo una opcion a compra el inmueble esta por una unmobiliaria el precio es de 350 antes de que se venciera la prorroga se nods dio el credito avisamos a la inmobilaiaria y al dueno pagamos el 3% para que el banco nos diera el documento solo faltaba el documento del seniat por parte del vendedor ahora bien se vence el contrato y nosotros esperando el documento para llevarlo al registro y finiquitar la compra ahora el dueno nos quiere aumentar el precio convenido a 400bs esto es legal o a donde puedo acudir porque para mi no es legal

Clara de nazared dijo...
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
Clara de nazared dijo...

Dr.buenas noches firme mi apto para la venta en nov, pero aprobaron el credito en el mismo mes que se vencia el contrato compra-venta, nos dieron fecha para la firma en junio, ellos me dicen que si no firmo me demandan en un tribunal y quieren que yo acepte la firma luego de 7 meses al mismo precio , que puedo hacer dr.? donde debo acudir? los abogados no quieren asistir esos casos y no quiero perder mi casa y no puedo adquirir otro con tan poco dinero

Unknown dijo...

GRACIAS PROFE

zjimenez59 dijo...

Buens noches. firme opcion compr-vent el 17 de junio con un plzo de 3 meses mas 1 de prorrog. el compradr me dice q le dé otro mes mas. El no solicitó credito al banco sino q pagaría con recursos propios pues él vendió su vivienda. Estoy obligada a extender el plzo? La resolución aprobda este año me afecta de algun modo? gracias por responder

zjimenez59 dijo...

Buens noches. firme opcion compr-vent el 17 de junio con un plzo de 3 meses mas 1 de prorrog. el compradr me dice q le dé otro mes mas. El no solicitó credito al banco sino q pagaría con recursos propios pues él vendió su vivienda. Estoy obligada a extender el plzo? La resolución aprobda este año me afecta de algun modo? gracias por responder

Janeth Lopez dijo...

buenas tardes voy a liquidar un terreno que compre pero que me recomienda que tipo de contrato debo de hacer para formalizar la compra y venta de un predio me puede ayudar por favor

Muchas gracias

Nathalie Escalona Castillo dijo...

Profe buenas noches URGENTE tengo una opcion de compra venta en la cual no esta pactado el termino para la devolucion de las arras ni para la clausula penal, en este caso como se decide el termino?

aylashazadi dijo...

Buen dia una opcion compra venta firmada el 21 de abril, con un plazo de 90 dias que vencieron el 21 de julio, y una prorroga de 30 dias mas para cumplir con lo pactado. Llegaado el 21 de agosto el compraador se presenta en el Registro Inmobiliario con documento definitivo de venta y el cheque y recaudos para realizar la compra y el vendedor se niega a firmar y no asiste. No desea vender por la devaluacion de la moneda y el valor del inmueble. El comprador se entera de que durante el plazo de la opcion el vendedor coloca el inmueble en venta nuevamente a traves de la inmobiliaria y por un valor mas elevado. ¿Que acciones puede intentar el comprador y por cual ente? Le adjuntare modelo de la opcion a su correo Gracias fucionart@hotmail.com

Hugo Hernandez dijo...

Buenas tardes Doctor. quisiera saber como aplica en el caso que un inmueble donde dos personas son los propietarios pero el documento de compra venta no establecio nunca porque no era el interes del vendedor en cuanto le corresponde a cada uno de los compradores el bien, y uno de estos decide unilateralmente vender su parte asumiendo el 50% del mismo a una empresa privada, que opina al respecto si me puede ayudar, mi correo fiscal.hugo@gmail.com

Sandruchis Paredes dijo...

Buenos días. Cuanto cobra por la redacción de unl documento compra-venta de un apartamento. Este cuesta 1.100.000Bs mi correo es luchiliu2011@gmail.com
Gracias

MARIA dijo...

INVERSIONES KRISVIC C.A ELLOS HACEN VENTA DE PRODUCTOS TECNOLÓGICO PARA SER DESCONTADO POR EL MINISTERIO DE EDUCACIÓN CUENTA NOMINA , A MI ME DIERON EL PRECIO DE UN TELÉFONO EN 53 MIL Y ACEPTE MARCA D PARA HACER DESCONTADO MENSUAL ENTRE 28 CUOTAS DE 1950 DESPUÉS REVISE BIEN EL CONTRATO Y ME LO FACTURARON EN 74 MIL PARA HACER DESCONTADO QUINCENAL DE 38 CUOTAS DE 1950 EL CUAL EL MOTIVO ES QUE SE ME VENDIÓ UN TELÉFONO EL VALOR DE 5 VECES EL CUAL ATENTA CON MI PATRIMONIO Y EL DE MI FAMILIA YA QUE SOY MADRE SOLTERA DE UN NIÑO Y MI SALARIO NO ME ALCANZA PARA SOSTENER LA CESTA BÁSICA Y PAGAR EL ALQUILER DE LA CASA, HABLE CON ELLOS DE BUENA MANERA PARA DEVOLVER EL PRODUCTO Y NO ACEPTARON , MI DENUNCIA ES QUE FUI VULGARMENTE ESTAFADA POR LA PROMOTORA DE VEN

Nelson Diaz dijo...

compre un inmueble, (terreno), en el cual habia una sucesion, por lo que le di adelantado algo de dinero , para resolver lo de la sucesion, tambien se firmo un contrato de compra venta, entregando yo el 50% del valor del terreno, que incluia lo dado para solventar los papeles de sucesion ante el seniat, en el cotrato se es tipulo 60 dias mas una prorroga, la cual vencio el 22 de diciembre del 2015, no pude cumplir ya que estaba en venta un apartamento, pero al comprador no le aprobaron el credito bancario, llame a la vendedora y le expuse el caso y le participe que le pagaria intereses sobre el capital adeudado, para el cierre de la compra, sin embargo la vendedora verbalmente acepto, pero me pidio bs 100.000, lo cual deposite a su cuenta y tengo recibo de deposito, pues bien la idea no es pelear ni entrar en guerra, pero me gustaria saber, que pudiera yo ahcer, ya que el apartamento sigue en venta y hay personas interesadas, me gustaria saber en que situacion estoy y que derechos puedo tener, para no perder el negocio, siempre sin animos de pelear ni de ser vivo, quiero todo legal. favor, espero por su respuesta. agradecido.
NEDIPLA
nedipla@gmail.com 0414 909 2832