Venta por Asociación Civil // Manuel Alfredo Rodríguez

Se recomienda examinar con detalle los términos del contrato antes de la compra

Constituye una práctica reiterada la venta de inmuebles bajo el sistema de Asociación Civil. Ante el déficit de ofertas de viviendas y vista la llamativa propaganda del mecanismo para adquirirlas, no faltan los interesados. Todo comienza cuando a Pomponio se le ocurre construir un edificio sin ser dueño del terreno, ni disponer del capital necesario. Pomponio se reúne con un ingeniero a quien encarga elaborar los planos y presupuestos de la obra. Contratará al abogado que redactará los documentos, y más tarde, una empresa inmobiliaria ofrecerá en venta los apartamentos en proyecto. Aquellos formarán la "ingeniería jurídica" suficiente para ejecutar un plan muy lucrativo: Construir por Asociación Civil con dinero ajeno, ofreciendo apartamentos en venta plasmados en majestuosas maquetas con inmejorables precios y formas de pago.

El terreno es vendido por el dueño a una asociación integrada por éste, Pomponio, el ingeniero, el abogado y la inmobiliaria que promocionará los apartamentos por construir. Cada uno será titular de cuotas según su participación en el negocio. El dueño del terreno, el día que vende a la asociación, no recibe el precio de venta a cambio; sólo adquiere cuotas suscritas en esa sociedad, y el cargo de director. Luego, Pomponio se asegura que las atribuciones de ese director, no sean las de disponer del activo de la sociedad (léase el terreno): Esa facultad se la reserva Pomponio quien de una forma legítima se ha "apropiado" del inmueble.

Pomponio suscribirá un buen porcentaje de cuotas y se designa Presidente de la sociedad con facultades para vender e hipotecar el activo societario. Los demás se repartirán la titularidad del resto de las cuotas. Para el ingeniero, es negocio, no sólo porque no ha invertido capital, sino porque a lo largo del proyecto cobrará honorarios profesionales. El abogado se encargará de elaborar el documento de compra-venta del terreno; obtendrá ganancias por redactar la totalidad de los títulos de propiedad de cada uno de los futuros compradores de los apartamentos, esto incluye el documento de condominio. El abogado recibirá una participación por la venta de cada apartamento, gastos que pagará cada comprador. Asimismo, es un negocio excelente para la inmobiliaria por tener participación en la Asociación Civil; además cobrará un porcentaje del precio de venta de cada apartamento. En conclusión todos obtendrán "enriquecimiento lícito" sin haber invertido un bolívar.

Quien decide adquirir propiedad bajo "Asociación Civil", conviene en lo siguiente: Vigente el contrato, éste beneficia al vendedor. El comprador acepta que el precio de venta del apartamento podrá aumentar según la indexación. El comprador asume el riesgo por la insolvencia de los pagos del resto de los compradores de apartamentos; si uno de estos no puede seguir pagando el precio, el saldo deudor del insolvente se reparte entre los demás compradores solventes. El vendedor colocará a su gusto, el material de construcción y acabados de la obra. El comprador acepta que la fecha de entrega del apartamento será postergada hasta el pago total del precio; mientras tanto, el comprador no goza de "título de propiedad registrado". Por ello, se recomienda que el abogado del comprador examine con antelación a la adquisición, los términos del contrato de venta bajo "Asociación Civil".

Abogado Litigante. Profesor UCV, UCAB y USM. asomivis@cantv.net

Curiosidades jurídicas // Manuel Alfredo Rodríguez

¿La única manera de resultar obligado es por firmar un documento?

En esta oportunidad pretendemos demostrar el grado de tecnicismo que alcanza nuestro orden jurídico. De forma que, una cosa es lo que el ciudadano común cree, y otra, es lo que prevé el legislador patrio. Veamos ejemplos de nuestro aserto. Es lícita la "venta o el arrendamiento de la cosa ajena". Pero, quien vende lo ajeno, se expone a que la víctima o propietario verdadero solicite al tribunal que anule esa venta y le indemnicen los daños. Se autoriza la "violencia legítima", así ocurre cuando el deudor no paga; es válido que el acreedor lo amenace diciendo: "Te voy a embargar". Publicaciones en la prensa son otras de las situaciones para aumentar la lista: "Compre la camisa en remate"; y resulta que, a la segunda "lavada" se le cae la manga. La Ley arguye que hubo "dolo bueno" de parte del comerciante.

En Derecho se reconoce la "donación onerosa o remunerada"; por tanto, no siempre la donación es gratuita. Entre marido y mujer no es posible la venta; mas sí la donación. Conforme a la Ley, quien paga una deuda es el deudor; es un error afirmar que quien cancela es el deudor, ya que "cancela el acreedor". Existe el "acreedor putativo, falso o aparente", significa que no siempre estamos frente al verdadero acreedor, por lo que quien pague mal, debe pagar dos veces. Nadie está obligado a permanecer en comunidad; el socio o el cónyuge podrán demandar la disolución social ante un tribunal. Cuando un deudor insolvente pide a gritos a su abogado que lo declare en "quiebra", no significa que el deudor no va a pagar; por el contrario, quiebra quiere decir "pagar" a los acreedores, implica el remate de los bienes del deudor. Por otra parte, quien no tenga bienes o dinero para enfrentar los gastos de un juicio, puede solicitar al tribunal que lo declare "pobre procesal", así gozará de la exoneración de los gastos del juicio. Quien desee demostrar que está vivo, tiene que pedir a la autoridad municipal una constancia denominada "Fe de Vida", es la forma de acreditar que lo está.

Nos preguntan: ¿Una persona con rasgos físicos de evidente retraso mental, podrá firmar un documento ante un notario o registrador? Aclaramos, no existe prohibición legal al respecto. La Ley estatuye: La capacidad es la regla, la incapacidad la excepción. Hasta que un tribunal no declare incapaz a esa persona, se reputa con plena capacidad jurídica para celebrar dicho acto. Ante esa situación, el "retrasado" suele estampar su firma con una "X" u otro garabato; el funcionario hará constar que: "El otorgante manifiesta no saber firmar". En Venezuela no hay "prisión por deudas", esto es, nadie será detenido o preso por deudas de dinero. El acreedor tendrá que esperar a que su deudor adquiera bienes para cobrarse. El patrimonio del obligado responde ante el acreedor, nunca la persona física del deudor. Si llegado el día del pago y el deudor no tiene bienes, el acreedor no podrá hacer nada en contra de la persona del deudor. Deber dinero no es delito.

Por último: ¿La única manera de resultar obligado es por firmar un documento? Hay otras vías, por ejemplo, ante el incumplimiento de obligaciones previstas en la Ley. En general, todo el que cause un daño debe repararlo. La víctima se convierte en acreedor del agente del daño (deudor) a quien no conocía antes de la ocurrencia de los hechos; no existía nada firmado entre ellas.

Abogado Litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M. asomivis@cantv.net

Rectificación de Partida // Manuel Alfredo Rodríguez

Cambiar el contenido de la Partida de Nacimiento sin autorización judicial, es un delito

Se nos ha solicitado abordar un tema muy recurrido y controversial en el foro judicial. Se trata del procedimiento de rectificación de partida o acta de nacimiento, por adolecer la misma de vicios o errores en su texto. Al respecto, el Código Civil Venezolano establece que al nacer un (a) niño (a), existe la obligación para sus progenitores de presentarlo ante la Primera Autoridad Civil del Municipio (la Prefectura). Allí será elaborada el Acta de Nacimiento en cuatro ejemplares, una es para los padres, otra se archiva en la respectiva Prefectura; la tercera es enviada al Registro Principal del Estado Civil, y la última la remiten a la Dirección de Identificación y Extranjería. Una vez registrado el nacimiento y asentado en los libros respectivos, si más tarde se pretende efectuar alguna modificación en la Partida, es requisito estamparle la Nota Marginal en cuestión.

Y es que, inscrita un Acta en el Registro Civil, sólo podrá ser modificada o alterada mediante Sentencia Definitiva, producida en el juicio de rectificación de partida, Art.768 del Código de Procedimiento Civil, y Art.462 del Código Civil. Por tanto, todo nuevo asiento registral, posterior a la inscripción original de la Partida, debe constar en nota marginal sobre ella, ordenada por el Juez competente. Cambiar el contenido del Acta o Partida, sin autorización judicial, constituye el delito de forjamiento de documento público, previsto y sancionado en el Art. 320 del Código Penal vigente. El principio que rige la materia es que no puede alterarse o modificarse "de hecho" el Acta o Asiento Registral, sin que sea "salvada" dicha modificación al final del Acta, y esta actuación deberá ser efectuada por todos los funcionarios que la firmaron ab initio, léase el día de la inscripción original. Es de subrayar que, cuando no pueda cumplirse con lo anterior, nuestro legislador consagra que la modificación deberá ser ordenada por sentencia recaída en el respectivo juicio de "Rectificación de Partida de Nacimiento".

En la solicitud formulada al juez competente, se pedirá la corrección de los errores materiales de fechas, lugares, nombres, apellidos o palabras mal escritas en la Partida de Nacimiento que se trate. Por ejemplo, en la solicitud se leerá: "...ciudadano Juez, consta en Acta de Nacimiento anexa, en el renglón o línea doce ...naturale di Potenza Italia... siendo el caso que hoy denunciamos, que se omitieron al momento de ser elaborada la Partida de Nacimiento ya mencionada, dos palabras relativas a la identificación del lugar de nacimiento de mis padres según se lee del Acta de Matrimonio anexa... el error de omisión consiste en que no fue agregada en mi Partida, la dirección completa. Por lo explicado acudo ante su autoridad a solicitar, y juro la urgencia del caso, se ordene sean agregadas a mi Acta de Nacimiento las dos palabras que señalo en letras mayúsculas, así: ...naturale di MURO LUCANO Potenza Italia..., es todo".
Una vez ordenada la rectificación, la Sentencia Definitiva deberá ser "insertada de forma íntegra", en la Oficina de Registro del Estado Civil, estampando la Nota Marginal de la corrección judicial. Luego, recomendamos solicitar una copia certificada del Acta o Partida de Nacimiento en referencia, allí se leerá el nuevo asiento registral con la modificación ya efectuada con data reciente.
Abogado Litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M. asomivis@cantv.net

Socios para Siempre // Manuel Alfredo Rodríguez

¿Qué puede hacer el socio que no tiene comprador para sus acciones?

Se nos pregunta: ¿Existe obligación legal de continuar en sociedad con otros? Al respecto, nuestro ordenamiento jurídico estatuye: "Nadie está obligado a permanecer en comunidad". En efecto, el socio o aun los cónyuges, no están forzados por la Ley a mantenerse en sociedad o unión; no se consagra la "sociedad de por vida". De forma que, creada una empresa, el accionista tiene derecho a retirarse o vender sus acciones cuando lo desee. En la práctica, los Estatutos Sociales o "registro de la empresa" regulan que los demás accionistas, tienen derecho de preferencia para comprar las acciones del socio saliente. Significa que, el socio vendedor deberá primero, ofrecer sus acciones en venta al resto de los accionistas de la sociedad. Y sólo cuando los demás socios, no deseen comprar, es cuando aquél es libre de vender sus acciones a cualquier tercero interesado.

El problema radica, cuando el socio saliente no consigue quien le compre sus acciones. Entonces surgen preguntas: ¿Qué puede hacer el socio que no tiene comprador para sus acciones; estará obligado a seguir como socio? Hay quienes sostienen que un accionista por sí solo, puede pedir la partición o terminación de la sociedad. Nuestro Máximo Tribunal de justicia aclaró que, esta petición o demanda está reservada sólo a la Asamblea de Accionistas de la sociedad; por lo que, sin dicha aprobación previa, el socio no puede pedir la división. Sin embargo, esta última posición es rechazada por la práctica tribunalicia reciente. Hemos observado que algunos tribunales han ordenado la Partición de la Comunidad o sociedad, aún en el caso de que el demandante no haya tenido tal autorización de la Asamblea de Socios. Somos del criterio que, cualquier accionista, podría ejercer el derecho de demandar al resto de sus coaccionistas, para pedirles la partición o terminación de la sociedad, y liquidar así el activo societario una vez pagados los pasivos.

En el Juicio de Partición de Bienes Comunes (División de Comunidad), Art.777 del Código de Procedimiento Civil, el demandante pedirá al juez que se dividan o repartan los bienes de la comunidad, cualquiera que ella sea, léase, conyugal, de bienes o de cuentas. Por ejemplo, un inmueble comprado por tres personas y una de ellas desea su cuota parte del todo. De no haber comprador para esos derechos, devendrá la venta forzosa en tribunales al mejor postor. Lo que se obtenga del remate será repartido entre los copropietarios en proporción a los derechos de cada uno.

Por tanto, todo accionista puede demandar al resto de los coasociados, para que estos convengan en "partir" en proporción a sus acciones; de lo contrario, el tribunal ordenará la partición forzosa. Los copropietarios, o se ponen de acuerdo en comprar o vender sus derechos entre ellos, o resultará la partición judicial al mejor postor. Los copartícipes serán llamados a juicio como demandados; y, el día de la contestación de la demanda, si el demandado no se opone a la partición, se nombra el Partidor por mayoría absoluta de personas y haberes; si no, lo nombrará el juez. El partidor fija el valor del bien, resta las deudas, y precisa el monto a partir ("haber de cada socio"). Todo copartícipe o accionista puede demandar la terminación de la sociedad para que se repartan los haberes entre los socios o condóminos, según la participación de cada uno.

Abogado Litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M. asomivis@cantv.net

El Derecho Innovador // Manuel Alfredo Rodríguez

El derecho tradicional duda de sí mismo ante su ineficacia e imposibilidad

El derecho tradicional comienza a ser desplazado por el derecho innovador. Urge la necesidad de la metamorfosis objetiva del derecho. Es el momento, hoy, de atacar la imposibilidad del derecho tradicional, de regular los hechos transformadores de nuestra sociedad. De todos es conocida la frase: "La sociedad implica cambios constantes". Pues bien, el derecho no puede quedarse atrás, tampoco puede persistir en tesis obsoletas. Es inadmisible continuar con una interpretación jurídica clásica, cuando la aplicación efectiva de ese derecho ha demostrado ser impedimento de su propia evolución. Es la crisis del derecho tradicional. Este derecho duda de sí mismo, ante su ineficacia.

No puede prevalecer un derecho discriminatorio que sólo es usado por una minoría de ciudadanos. No puede subsistir un derecho que no logra resultados, por carecer de un ordenamiento jurídico actualizado, que recurre con frecuencia a mecanismos de ficción legal, que olvida los casos reales, aplica normas abstractas y supuestos de hechos absurdos. Es un derecho agonizante que impide su ejercicio en función de los obstáculos de la Administración Pública, la burocracia que la carcome y se alimenta de ella. En el derecho tradicional, el juez y el jurisconsulto aplican la ley sin reparar en el logro de resultados justos e idóneos, teniendo por norte quizás, la búsqueda de beneficios personales. Aunado a lo anterior, hay que resaltar la enorme cantidad de leyes de reciente promulgación. El problema de su nugatoria aplicación, y la carencia de los órganos o autoridades competentes que las hagan de cumplimiento forzoso ante su reiterada y flagrante violación.

El derecho tradicional comienza a ser desplazado por el derecho innovador. La solución no es esperar una nueva formulación legislativa, sino comenzar a transitar por el camino de la innovación. Se busca una interpretación normativa acorde con la nueva práctica profesional. Es indispensable un derecho que alcance soluciones, mediante la "inventiva jurídica". El derecho innovador obliga al titular del derecho a aplicar acciones creativas para así obtener seguridad jurídica patrimonial, ya que el derecho vigente ha hecho imposible defender al hombre, en vista de sus propios logros científicos. El desfase existente entre el derecho tradicional y el derecho innovador señala soluciones basadas en heurísticas (inventiva del derecho), que, vistas desde las ideas tradicionales parecen contrarias a la ley y la ética profesional. Pensar en la aplicación del derecho tradicional y en la informática, por ejemplo, es frustrarse en el derecho a causa de su propia ineficacia.

El derecho innovador implica comprender las variables dichas, conjugarlas con técnica y creatividad, para así obtener certeza, seguridad jurídica y resultados concretos. En atención a lo expresado, esta sistemática de innovación nos brinda soluciones en el terreno de la mediación contractual ante los conflictos obrero-patronales y la inamovilidad laboral vigente. Se impone asimismo, ante la ignorancia de algunos operadores de los órganos de administración de justicia en nuestro sistema imperante. En la "Venezuela jurídica actual", donde nos ha correspondido ejercer nuestra profesión de abogados, el derecho innovador recomienda poner en práctica los principios señalados, respetando la verdad y la justicia.

Abogado Litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M. asomivis@cantv.net

La Expropiación // Manuel Alfredo Rodríguez

La ignorancia es la responsable de la comisión de graves interpretaciones erróneas

La expropiación es una potestad exclusiva reservada al Estado venezolano. Es un derecho que ha existido siempre, tanto en la Constitución Nacional de 1961 como en la actual Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. La expropiación es la prerrogativa que tiene el Estado como protector del interés colectivo, de sustraer la propiedad de bienes en manos de los particulares. La expropiación, conforme al plexo jurídico vigente exige la substanciación de un juicio que respete el Derecho al Debido Proceso, el Derecho a la Defensa y el Control Judicial de las Pruebas ejercido por ambas partes, léase, el Estado y el expropiado, Art. 49 de nuestra Carta Magna.

Ahora bien, mucho se ha criticado en los medios de comunicación el tema que nos ocupa. Ejemplo de ello lo constituye la "expropiación de edificios viejos". Cuando lo cierto es que la ignorancia es la responsable de la comisión de graves interpretaciones erróneas. Imaginemos un edificio cuyo propietario lo es desde su construcción, hace cincuenta años. En el mismo residen cuarenta familias distribuidas en cuarenta apartamentos. Los poseedores habitan en calidad de inquilinos, ninguno de ellos es propietario del apartamento que disfruta. El propietario de todos los apartamentos es el dueño del edificio. En nuestro caso, los inquilinos no pagan los gastos de mantenimiento o "condominio", esto es una obligación exclusiva del propietario del edificio, por cuanto nunca se ha constituido el régimen de propiedad horizontal (Documento de Condominio).

Hoy por hoy, los gastos de condominio o mantenimiento, representan una carga en extremo onerosa para el propietario del inmueble, quien ante su situación desesperada le ruega al Estado que lo expropie, para así recibir el precio por dicha venta forzada y liberarse de sus obligaciones. La expropiación constituye una solución a su problema. Vale resaltar que el dueño del edificio está imposibilitado de acudir al régimen de propiedad horizontal por no cumplir los requisitos exigidos por la ley. Por su parte, los inquilinos se verán beneficiados y agradecidos ante la expropiación del Estado, ya que con ello evitan posibles acciones de desalojo a ser intentadas por el dueño, en la búsqueda de la actualización de los cánones. Cuando el Estado expropia, lo hace con el objeto de favorecer a los poseedores inquilinos. El Estado no persigue aumentar las pensiones de los apartamentos. La expropiación, lejos de perjudicar a alguna de las partes, por el contrario, beneficia a ambas. La expropiación por causa de utilidad pública, conlleva un largo procedimiento administrativo que inicia con la notificación al futuro expropiado, propietario actual del inmueble. En este procedimiento, se debate y precisa el precio del inmueble a expropiar. Una vez determinado el valor, se ordenará el pago al beneficiario o expropiado. No hay expropiación sin pago de la indemnización económica al actual dueño.

En consecuencia, no siempre la expropiación es odiosa, hay situaciones donde, más bien, al expropiado le interesa que lo expropien, resultando el Estado "desmejorado", ya que es a él a quien le corresponderá el pago de las cargas u obligaciones derivadas del inmueble. Por último, no todos los bienes son expropiables; el Estado está en la obligación de acreditar los requisitos legales para la procedencia de la misma.

Abogado Litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M. asomivis@cantv.net

Edificios Viejos // Manuel Alfredo Rodríguez

¿Por qué no se vendió el apartamento de forma directa a cada inquilino?

En esta oportunidad nos corresponde analizar la venta por acciones de apartamentos en los denominados "edificios viejos". Trátase del dueño de un edificio con más de treinta años de construido en el que habitan cuarenta familias en cuarenta apartamentos. Un día, los inquilinos manifiestan interés en comprar los apartamentos. Por ser un edificio viejo es muy difícil llevarlo al "régimen de propiedad horizontal" (venta por separado de cada apartamento). Por ello, el dueño decide contratar los servicios de un abogado para que resuelva: ¿Cómo negociar cada apartamento?

El profesional del derecho plantea crear una compañía anónima formada por cuarenta acciones. El dueño del edificio figura como Director de la sociedad recién constituida. Luego éste vende ante la oficina de Registro Inmobiliario el edificio a la sociedad compradora, de tal forma que dentro del activo social quedará el edificio. Más tarde, el Director (ex dueño del edificio), ofrecerá en venta cada acción a cada poseedor inquilino u ocupante de cada apartamento. Tenemos que, la Acción Nº1 será asignada en propiedad a quien habite el apartamento número uno, al pagar su precio. La Acción Nº2 se asigna por compra al poseedor inquilino del apartamento dos y, así sucesivamente. Cada acción tendrá un precio en atención al valor del apartamento en cuestión.

Surgen las preguntas: ¿Qué compró cada inquilino? ¿Por qué no se vendió el apartamento de forma directa a cada inquilino? Efectuado lo anterior: ¿Quién es el dueño de cada apartamento? ¿Se ha cometido delito con lo explicado? ¿Permite la Ley ejecutar la "ingeniería jurídica" dibujada? ¿Qué puede vender el inquilino? ¿Quién puede vender cada apartamento? ¿Qué relación jurídica hay entre una acción y un apartamento? Respondemos en el mismo orden planteado. Cada ocupante del inmueble adquiere en propiedad una acción: "No está comprando el apartamento que habita". Por ser un edificio viejo, la Ley dificulta llevarlo al "régimen de propiedad horizontal". El dueño de cada apartamento es la compañía, a su vez, ésta es representada por el ex dueño del edificio y de forma conjunta, por aquellos que hayan adquirido acciones. En ningún momento se ha delinquido; por el contrario, se arguye: "La Ley no protege al negligente". Dicha práctica es lícita y causa plenos efectos jurídicos válidos. No existe prohibición legal para efectuar lo reseñado. De hecho, más tarde, el inquilino puede vender la acción de su propiedad a cualquier tercero in- teresado; son negociables. La compañía puede vender el apartamento por ser la propietaria del edificio. No hay vínculo legal entre una acción y un apartamento en particular; son dos bienes distintos y autónomos.

De lo anterior, se concluye: Tenemos un dueño originario del edificio que ha recibido el precio de venta al traspasar el inmueble de su propiedad a la compañía. Existe una sociedad mercantil representada por el ex dueño vendedor del edificio, y otros, los propietarios de las acciones. Cada comprador de acción "asignada a cada apartamento", pagará el precio de ella a la sociedad emisora. La compañía como parte de su activo, recibirá el precio de cada acción emitida por ella. El ex dueño del edificio quedará liberado de los gastos de mantenimiento del mismo, éstos han pasado a ser carga u obligación de la compañía (léase, de los accionistas o inquilinos).

Abogado Litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M.asomivis@cantv.net

¿Arrendatario o Comodatario? // Manuel Alfredo Rodríguez

Impera el comodato ante la dificultad legal y onerosa que conlleva desalojar al inquilino

Todo depende de los intereses de la persona que nos toque asistir como abogado; al propietario arrendador, o al inquilino (futuro ocupante del inmueble). En la práctica, suele escucharse el empleo del contrato de comodato, como sustituto del contrato de arrendamiento. Las razones varían para el uso de uno u otro contrato. Si somos abogados del propietario del inmueble, el contrato de comodato prevalece sobre el arrendamiento. El comodato beneficia al propietario. El arrendamiento beneficia al inquilino. El ocupante del inmueble, llamado comodatario, acepta ab initio, que no goza de los beneficios o prerrogativas que la Ley otorga al arrendatario. Y es que, conforme a derecho, la voluntad contractual de las partes priva sobre lo previsto en la Ley.

Es así, siempre que las partes en sus convenciones particulares no violen normas de orden público, y este no es el caso. El comodatario no tiene derecho de preferencia, ni garantía a permanecer como ocupante del inmueble. El comodatario conviene que, a la primera solicitud del propietario comodante de abandonar o entregar el inmueble, así deberá hacerlo de inmediato. Esto opera incluso aún vigente el contrato, antes de que el término de duración venza. Todos los derechos corren a favor del comodante. La Ley lo regula así, ya que el comodatario del inmueble lo usa sin pagar ninguna contraprestación. "El comodante lleva las de ganar ante el comodatario". El comodato se impone vista la imposibilidad de adquirir vivienda en propiedad por su elevado costo, los dueños las ofrecen bajo sus condiciones. Y, ante la necesidad urgente de habitarlas, la persona termina por aceptar el comodato. Además, impera o prevalece el comodato ante la dificultad legal y excesiva onerosidad que conlleva desalojar al inquilino.

Quizás el lector increpe diciendo que no se puede disfrazar, con el comodato, una relación arrendaticia. Existe reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia señalando que, aun cuando las partes contraten en comodato, si del contrato referido se evidencian los caracteres de un arrendamiento, se trata de un arrendamiento y por tanto, el juez aplicará las disposiciones legales del arrendamiento. No desconocemos lo anterior. Sin embargo, en la práctica, se elaboran tantas letras de cambio como meses tenga de duración el contrato de comodato. Quien suscribe la letra como deudor aceptante, no es la misma persona que figura como comodatario u ocupante del inmueble. El beneficiario o acreedor de la cambial es una persona distinta al comodante o propietario del inmueble. En el contrato de comodato, el propietario del inmueble no debe figurar como comodante. Y en la letra de cambio, el obligado a pagarla, no debe coincidir con la persona del comodatario.

En nuestro carácter de abogados del ocupante del inmueble, recomendamos que éste no acepte un contrato de comodato. El contrato de arrendamiento garantiza los derechos al inquilino y su permanencia legítima a ocupar el inmueble arrendado. En la práctica profesional, observamos que el propietario, quizás por motivos de desconocimiento, rechaza la idea de acudir al comodato. Es verdad que el arrendamiento es más conocido y más "visto" que el contrato de comodato. Por último lo importante es precisar que el uso de uno u otro contrato, depende en forma exclusiva de las partes.

Abogado litigante. Profesor UCV, UCAB y USM. asomivis@cantv.net

Condominio Arbitrario // Manuel Alfredo Rodríguez

Ninguna junta de condominio puede ordenar la suspensión de un servicio público

Trátase del inquilino de un apartamento donde la junta de condominio le cortó el servicio del agua por estar moroso en el pago del condominio. Al acudir el inquilino a solicitar información de lo ocurrido, la junta de condominio alegó que dicha medida es legítima por haberse tomado en asamblea de copropietarios, y que las próximas acciones a adoptar, en caso de persistir la morosidad, era el corte de luz, gas y la restricción del uso del ascensor.

Se pregunta: ¿Es legal que la junta de condominio apruebe suspender el servicio del agua al inquilino o propietario por deudas del condominio? El inquilino afectado contrató los servicios de un abogado, quien a través de un juez, practicó una inspección ocular para dejar constancia de los hechos. El tribunal se trasladó al piso correspondiente al inmueble, y constató que en las llaves de paso había un "tapón" que impedía la fluidez del agua. Se demostró que en la cartelera del edificio fue colocada una comunicación dirigida a los copropietarios emanada de la junta, donde se les advierte a los morosos que se adoptarán contra ellos medidas para que cumplan con sus obligaciones.

El abogado del inquilino interpuso acción de Amparo Constitucional. Explicó al tribunal que su representado, por no haber pagado a la fecha seis cuotas de condominio, fue víctima de la conducta asumida por la junta de condominio. El inquilino solicitó al juez que se les ordene a los miembros de la junta, restablecer el servicio del agua al apartamento. Pidió que se condene a la junta a pagar los gastos del juicio, los honorarios profesionales del abogado y una indemnización por los daños sufridos. Por su parte, los integrantes de la junta de condominio, en su defensa argumentan que, ¿cómo es posible que el inquilino reclame derechos, si éste no ha cumplido con sus obligaciones?, que más bien es él quien causa daños a sus vecinos. Señalaron en su defensa, que por culpa del inquilino moroso, el resto de los copropietarios han sufrido el corte del servicio del agua en el edificio por la empresa que lo presta.

El tribunal sentenció que nadie puede hacerse justicia por sí mismo, ya que para ello están los tribunales. Que un particular no puede ordenar la suspensión del servicio del agua a un apartamento por morosidad en el pago de las cuotas de condominio. Esta práctica muy arraigada en algunas juntas de condominio, quizás por falta de asesoría legal, es contraria a derecho por ser un atentado a la salud de los ocupantes del inmueble. Si la junta corta el servicio del agua como lo hizo, atenta contra la dignidad, el honor y la reputación de los ocupantes del apartamento afectado. Las vías de hecho no son la forma de arreglar cuestiones de derecho.

El tribunal precisó que ninguna junta de condominio tiene facultad para ordenar la suspensión de un servicio público. Que la vía para ejercer sus derechos es acudir a los tribunales al cobro de lo adeudado por el ocupante del inmueble. El tribunal sentenció a favor del inquilino moroso y ordenó a la junta colocar de inmediato la llave de paso para el suministro del agua al apartamento en un plazo máximo de cuarenta y ocho horas. Así se decidió. Concluimos que aun cuando el Derecho nos asista, debemos acudir a los tribunales para dirimir nuestros conflictos con los demás. Es ilegítimo asumir el rol de "impartir justicia de forma personal".

Abogado Litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M. asomivis@cantv.net