Cómo protegerse del fraude inmobiliario // Manuel Alfredo Rodriguez

El artículo 462 del Código Penal Venezolano dispone: "El que con artificios o medios capaces de engañar o sorprender la buena fe de otro, induciéndole en error, procure para sí o para otro un provecho injusto con perjuicio ajeno, será penado con prisión de uno a cinco años". Debemos advertir además que el mencionado artículo agrega en forma expresa: "... El que cometiere el delito previsto en este artículo, utilizando como medio de engaño un documento público falsificado o alterado, o emitiendo un cheque sin provisión de fondos, incurrirá en la pena correspondiente aumentada de un sexto a una tercera parte". Se trata del delito de estafa el cual es cometido por algunas empresas en la industria de la construcción.

Por otra parte, el artículo 463 del mismo código establece los distintos tipos penales del fraude, a saber: incurre en las penas ya citadas el que defraude a otro haciéndole suscribir con engaño un documento que le imponga alguna obligación o que signifique renuncia total o parcial de algún derecho. Asimismo, el que enajene, venda, ceda o traspase, dé en arrendamiento como propio un inmueble a sabiendas de que es ajeno. Mientras que comete el delito de apropiación indebida el que se haya apropiado, en beneficio propio o de otro, alguna cosa ajena que se le hubiere confiado o entregado por cualquier título que comporte la obligación de restituirla o hacer de ella un uso determinado y será castigado con prisión de tres meses a dos años, por acusación de la parte agraviada. Pero cuando este delito se haya cometido sobre objetos confiados o depositados en razón de la profesión, industria, comercio o negocio, la pena de prisión será de uno a cinco años y el enjuiciamiento se seguirá de oficio (sin el impulso del agraviado).

Es importante que la persona afectada o víctima por la violación de sus derechos conozca que puede interponer formal denuncia de los hechos ante la Fiscalía (Ministerio Público) o un órgano de policía de investigación penal (por ejemplo, el Cicpc). La denuncia puede presentarse por escrito y debe contener la identificación del denunciante, la indicación de su domicilio o residencia, la narración de los hechos, el señalamiento de quienes lo han cometido y de las personas que lo hayan presenciado o que tengan noticias al respecto, todo en cuanto le constare al denunciante. Nuestra ley procesal penal vigente resalta que el denunciante no es parte en el juicio, pero si existe falsedad o mala fe en la denuncia, el que la comete será responsable.

Es por ello que interpuesta la denuncia por la comisión de un delito de acción pública, es el fiscal del Ministerio Público quien ordena el inicio de la investigación penal y dispondrá que se practiquen las diligencias necesarias para obtener las pruebas de los hechos criminosos por estafas, fraudes u otros delitos cometidos en el sector de la industria de la construcción.

Partición de la herencia sin testamento // Manuel Alfredo Rodriguez

Cuando los herederos no se ponen de acuerdo para repartir los bienes de la herencia, cualquiera de ellos puede intentar el juicio sobre la partición de la herencia ante los tribunales. Es la demanda que ejerce el heredero contra los demás miembros de la sucesión y lleva por objeto repartir y cobrar la cuota parte que le corresponde al demandante conforme a derecho. El abogado del reclamante, por ejemplo, explicará al juez de la causa que su representado contrajo matrimonio con la ciudadana Luisa, de cuya unión procrearon dos hijos. El demandante compró una casa que le ha servido de vivienda durante el matrimonio; aducirá de seguidas, que la esposa falleció sin dejar testamento. Así, quedan como únicos y universales herederos los dos hijos y el solicitante del presente juicio de partición de herencia.

El paso siguiente es que el juzgado admita la demanda y ordene la citación de los demandados: los dos hijos coherederos. Una vez transcurrido el plazo para que estos acudan a dar la contestación de la demanda, el juez constata que no hubo formal oposición a la misma. Ante esa situación, el tribunal procede al nombramiento del Partidor, ello, según el texto del artículo 778 del Código de Procedimiento Civil venezolano. Por lo que fecha más tarde, el Partidor está obligado a consignar en el juzgado el Informe de Partición. Alcanzado lo anterior deviene que la parte interesada solicite el nombramiento del Perito Evaluador de los activos que integran el fondo hereditario a distribuir. Este último tiene la obligación de elaborar y presentar al juez el avaluó de cada uno de los bienes de la herencia.

Será del informe de Partición de donde el juez se guiará para repartir los haberes hereditarios. En nuestro ejemplo la división resultó como sigue. Al demandante, viudo de la causante, le correspondió el 66.66% del único bien partido (una casa quinta o vivienda) de la herencia. En consecuencia, se le adjudica a cada uno de los hijos demandados el 16.66% del total de la herencia. En ese sentido, el tribunal declaró terminado el juicio por reclamo de partición de herencia. Nótese que el heredero demandante logró cobrar su herencia.

Los abogados en Venezuela, especialistas en reclamos de herencias y sucesiones recomiendan además de lo explicado, tener siempre presente la solicitud judicial denominada: declaración de únicos y universales herederos. Asimismo, en cuanto al tema de las herencias, es necesario disponer de la asesoría legal sobre testamentos y declaraciones sucesorales. Como aporte resaltamos que es permitido proteger los bienes a heredar, de manera preventiva; es la técnica del blindaje, protéjase o cúbrase patrimonial. El requisito fundamental es contar con la voluntad del propietario de los bienes que integrarán el caudal hereditario.

Abogado y Profesor UCV, UCAB y USM

Fraudes inmobiliarios en Venezuela // Manuel Alfredo Rodriguez

¿Cuáles son las acciones legales a ejercer ante una estafa en el mercado inmobiliario? Cualquier ciudadano que sea víctima de una estafa inmobiliaria puede acudir, asistido por su abogado de confianza, a denunciar los hechos delictivos ante la Fiscalía o Ministerio Público. Los afectados por estafas inmobiliarias deben conocer que tienen derechos por exigir a los promotores de las constructoras o empresas de ingeniería responsables por la obra inconclusa. Están obligados a rendir cuentas de los dineros recibidos por los compradores de inmuebles. El sector inmobiliario se ha visto afectado por la alteración de los precios y las condiciones de la oferta y la demanda, e incluso algunos han cometido el delito de estafa, fraude o usura.

Las estafas o engaños en que hayan incurrido las empresas constructoras denunciadas serán tramitadas por los órganos competentes, entre ellos el Indepabis y el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. Sin embargo, es de resaltar que la víctima de una estafa por la compra venta de un apartamento debe recurrir a la denuncia penal en ejercicio de sus derechos y garantías constitucionales. Significa que ordenado el inicio del proceso penal por la Fiscalía, esta se dedicará a la averiguación y recolección de todos los elementos de convicción (pruebas) existentes. Por su parte, la persona que ha sido denunciada tiene el derecho a proponer un Acuerdo Reparatorio y esto, siempre en presencia del funcionario: fiscal del Ministerio Público. El Acuerdo Reparatorio es el pago de una indemnización económica efectuado por el agente causante del daño a la víctima o compradora del inmueble.

En la actualidad son numerosas las denuncias penales incoadas por los propietarios de inmuebles contra las empresas de construcción dedicadas al ramo inmobiliario en Venezuela. Lo perseguido al formular la denuncia penal o la notificación de los hechos ante Indepabis es procurar la entrega inmediata de los apartamentos en urbanismos intervenidos. Increpan varios sectores bajo el argumento de la negativa de las empresas inmobiliarias de entregar a sus dueños los apartamentos terminados si los compradores no pagan de forma previa el concepto del monto dinerario del Índice de Precios al Consumidor (IPC). De manera independiente a lo anotado, resaltamos que la verdad se impone: el restablecimiento de la situación jurídica infringida en provecho de los propietarios compradores estafados.

Como abogados en Venezuela sostenemos que en el evento analizado se recomienda que los compradores denuncien ante la Fiscalía o Ministerio Público los ilícitos penales por la venta de inmuebles. Lo cierto es que tanto la denuncia penal y el escrito de la defensa o descargos exigen pericia profesional derivada de la práctica obtenida en casos semejantes.

Abogado y Profesor UCV, UCAB y USM.

Construcciones no autorizadas por las alcaldías // Manuel Alfredo Rodriguez

La Ley de Propiedad Horizontal vigente prevé en el artículo 9 lo escrito a continuación: "... las mejoras de las cosas comunes solo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento de los propietarios. Tales mejoras podrán ser suspendidas por la autoridad judicial, a solicitud de uno o más propietarios... a) cuando fuesen contrarias a la ley o al documento de condominio... d) cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio... e) cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las reclamaciones serán formuladas ante los tribunales competentes...".

Asimismo establece el artículo 25 de la misma ley: "los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por la violación de la ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiese sido tomado fuera de la asamblea. Si no se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiera tenido conocimiento del acuerdo. El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente... puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada".

Citamos una situación generada de la práctica en nuestro carácter de abogados sobre un inmueble ubicado en la ciudad de Caracas. El artículo 9 de La ley de Propiedad Horizontal remite al procedimiento interdictal de obra nueva en los supuestos allí regulados. Mientras que en las circunstancias descritas en el artículo 25, la ley ordena acudir al juicio breve. Para atacar los actos que violen la ley especial o el documento de condominio, se tienen: el interdicto de obra nueva (artículo 9) y la impugnación a que alude el artículo 25 de la misma ley de propiedad horizontal.

Respecto a las alteraciones, cambios, modificaciones, rehabilitaciones, remodelaciones, restauraciones o revestimientos en la fachada de un edificio, debe constar el acuerdo de la mayoría representada por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios. No siendo así, la construcción es ilegal y puede ser objeto de demolición. Además el dueño del inmueble podrá demandar una indemnización por los daños ocasionados en su propiedad o posesión, la reparación económica comprenderá incluso el resarcimiento de los perjuicios morales.

Abogado y Profesor UCV, UCAB y USM

Préstamos de dinero y liberación de hipoteca // Manuel Alfredo Rodriguez

El propietario del apartamento está preocupado porque no sabe cómo hacer para obtener la liberación de la hipoteca que tiene su inmueble. A la fecha él logró pagar todas las cuotas que adeudaba al banco que años atrás le dio un préstamo de dinero y ese crédito fue con garantía hipotecaria. Ahora desea liberar el inmueble por cuanto pretende venderlo.

El problema se agrava cuando el acreedor es una institución financiera o un banco que ha dejado de existir. También podría tratarse de una sucesión integrada por los herederos del acreedor hipotecario (léase, aquél que prestó el dinero). Incluso, es probable que se ignore el domicilio actual o paradero del acreedor. Todo esto dificulta la obtención de la liberación de la hipoteca. El propietario del inmueble (apartamento, casa quinta o terreno) quiere liberar la hipoteca y desconoce cómo lograrlo.

Para la situación reseñada la ley prevé el juicio de liberación de hipoteca. El propietario del bien hipotecado, asistido por su abogado de confianza, demandará al acreedor, vale decir, a la compañía que ya no existe pero que aún está inscrita en la oficina de Registro respectiva. O los miembros de la sucesión del acreedor serán llamados a juicio por carteles publicados en la prensa. Puede ocurrir que el acreedor no acuda al juicio. En ese caso el Juez le nombra un abogado. En la sentencia constará que la deuda se extinguió al vencer el plazo de diez años sin que el acreedor haya reclamado el pago. La hipoteca se extingue al trascurrir veinte años, visto que el acreedor no pidió su ejecución; la ley presume que la deuda ha sido pagada. El Juez declara extinguida la hipoteca, liberado el inmueble y ordena la notificación al Registro.

Otra duda que se presenta con regular frecuencia es plantear la posibilidad de vender el inmueble con la hipoteca aún sin ser liberada e incluso, en el caso de que se adeuden cuotas hipotecarias al banco acreedor. ¿Es posible la venta del inmueble con la hipoteca vigente? Resaltamos que el ciudadano común ignora que sí es válida la venta del inmueble con la hipoteca sin cancelar. Es legítima y permitida por la ley, la venta del inmueble hipotecado. Nuestro ordenamiento jurídico vigente establece que el comprador, al adquirir el inmueble con hipoteca, se subroga a ella. Esto quiere decir que el comprador se convierte en el nuevo propietario deudor hipotecario, quien adquiere todas las obligaciones, condiciones y términos de pago que tenía el anterior dueño (Heurística del Derecho de Obligaciones). Y es que la hipoteca sigue al bien vendido y continúa en cabeza del nuevo propietario. El banco acreedor hipotecario sabe que si el deudor comprador no le paga, puede hacer ejecutar la hipoteca o rematar el inmueble al mejor postor ante los tribunales.

Abogado y Profesor UCV, UCAB y USM

Multas y reparos impuestos por las alcaldías // Manuel Alfredo Rodriguez

Como abogados en ejercicio en Venezuela, nos correspondió proteger los derechos de una compañía víctima de un reparo y una multa impuesta por la Alcaldía. Todo se inició por la fiscalización de los funcionarios de la Alcaldía la cual emitió una Resolución por concepto de reparo y multa. El reparo es por la venta de un inmueble efectuada por la compañía y que la Alcaldía pretende gravar con el impuesto de Patente de Industria y Comercio.

Conforme a Derecho, la Resolución fue notificada a la víctima y a partir de allí comenzó a correr el lapso para que ésta ejerza los recursos previstos en el Código Orgánico Tributario y en la Ordenanza de Industria y Comercio del Municipio. Dentro del lapso intentamos, ante el Tribunal competente en lo Contencioso Tributario, el Recurso Contencioso Tributario contra la Resolución de reparo y multa dictada por la Alcaldía por gravar con la Patente de Industria y Comercio los ingresos brutos obtenidos por la venta del inmueble de nuestra representada.

Por su parte, la Alcaldía demandó el pago del impuesto alegando que es una deuda de plazo vencido: el tribunal decretó el embargo. Contra esto, solicitamos que se suspendiera el embargo, y el Tribunal Contencioso Tributario aprobó la petición. No obstante, dado que la Alcaldía insistió en hacer practicar el embargo, nos vimos obligados a interponer acción de Amparo Constitucional por considerar que la Alcaldía violentó el Derecho de la Defensa y al Debido Proceso. Días más tarde, el Tribunal Superior de lo Contencioso Tributario declaró Con Lugar la acción de Amparo Constitucional solicitada por nuestra defendida, la compañía víctima del reparo y la multa. Este Tribunal ordenó a la Alcaldía abstenerse de su pretensión de ejecutar el embargo aprobado por el referido Tribunal de Primera Instancia.

Concluimos que en Venezuela es posible, en atención al régimen legal vigente, suspender los efectos del pago de una multa y el reparo emitido por una Alcaldía en perjuicio de la empresa. Nótese que la compañía multada no pagó la sanción impuesta por la Alcaldía. La compañía no paralizó sus actividades comerciales por el hecho de la multa y el reparo. En un dictamen evacuado al solicitarnos segunda opinión legal, en otra empresa víctima de un reparo, sostuvimos que esta otra empresa puede demandar a la Alcaldía para exigir y proteger sus derechos y garantías previstas en la Constitución Nacional, ya que esta siempre prevalece. En conclusión y a manera de aporte, existen varias defensas legales a esgrimir por la empresa multada para resultar victoriosa ante las conductas o hechos ilícitos cometidos por las alcaldías o aun las gobernaciones (Heurística del Derecho de Obligaciones). La técnica legal para interponer estos recursos y obtener decisión favorable es relevante en dichas situaciones.

www.protejase.com.ve Abogado y Profesor UCV, UCAB y USM.asomivis@gmail.com