¿Podrá el adquirente comprador desalojar al inquilino? Infinidad de conflictos surgen entre estas dos partes de intereses antagónicos en el contrato de arrendamiento. Veamos algunas circunstancias que se nos presentan en nuestra praxis profesional. El arrendador propietario del inmueble, que se entera después de haber suscrito el contrato, de la imposibilidad legal de incluir en el mismo una cláusula de arbitraje, donde los contratantes se obligan a someter sus controversias a un árbitro de derecho o de equidad. Los tribunales han sentenciado que dada la naturaleza jurídica de orden público de estos contratos, las partes no pueden pactar una cláusula de arbitraje en una convención arrendaticia.
Ignoran los patronos que al conceder a sus empleados dentro de los beneficios del salario, el pago de alquileres de vivienda o vehículos inclusive, al existir controversia entre ellos, compete la decisión a los tribunales del trabajo. Mal podría el patrono dueño del inmueble pedir el desalojo del inquilino empleado, en otro tribunal que no sea el de la jurisdicción laboral. Si el arrendamiento de la vivienda es en virtud a una relación laboral, la demanda de entrega de la misma debe ser tramitada por el juez laboral. La jurisprudencia afirma que cuando la relación arrendaticia deviene de una relación laboral, no aplica la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Los tribunales del trabajo conocerán las demandas por cumplimiento o incumplimiento del contrato de arrendamiento originado por una relación laboral. No obstante, como siempre ocurre en derecho, hay sentencias que declaran que: "El juez civil es el competente, aun cuando haya relación laboral".
Vigente un contrato de arrendamiento, nos preguntan: Si el propietario arrendador vende el inmueble, ¿podrá el adquirente comprador desalojar al inquilino? Es la denominada subrogación arrendaticia que se ocasiona por los efectos de la propia ley y consiste en la sustitución del arrendador originario por el adquirente del inmueble arrendado. El legislador prevé que el comprador se subroga en los derechos del arrendador primigenio, y pasa a ocupar su puesto; asume los mismos deberes y derechos que tenía su causante o cedente frente al arrendatario. Todo, a partir de la fecha de la venta o transmisión de la propiedad, siendo procedente la demanda de terminación del contrato y el desalojo del inquilino.
Los arrendadores no pueden amenazar, cerrar puertas o cortar servicios públicos (electricidad, agua, u otros) ante los incumplimientos de las obligaciones contractuales de los arrendatarios. Muchas son las acciones de amparo declaradas con lugar, por impedirse al inquilino la entrada al inmueble, colocando el arrendador cadenas y candados en las puertas del bien arrendado. Tales conductas constituyen delitos previstos en el Código Penal, cuya sanción es la privativa de libertad. Nadie puede tomarse la justicia por su propia mano. Por otra parte, es nulo de nulidad absoluta el convenio de pago de un alquiler superior al que estableció el organismo competente para la fijación del canon de arrendamiento. Ante el cobro abusivo, el arrendatario está facultado para reclamar al arrendador la restitución del excedente. Para terminar, al ocupante poseedor del inmueble le conviene firmar un contrato de arrendamiento ("la Ley lo ampara"); mientras que al dueño del bien le favorecerá la suscripción de un contrato de comodato.
Abogado Litigante. Profesor UCV, UCAB y USM. asomivis@cantv.net
4 comentarios:
Bnos días. Agradecería respuesta a la siguiente situación: Mi grupo familiar consta de 5 personas: 3 hijos de los cuales uno es menor de edad, mi esposo de 63 años, y yo. Tengo 22 años viviendo arrendada en un apto. en Barquisimeto, Edo. Lara. Dicho apto. fue vendido a otras personas, sin que los antiguos dueños nos hayan participado. Mi pregunta es la siguiente: Si los nuevos dueños nos piden desocupación, qué debo hacer?. No poseo los medios económicos para comprarlo ya que un abogado de la oficina de Inquilinato de esta ciudad, me preguntó que si yo tenía el dinero el negocio podría anularlo, ya que los antiguos dueños tenían que haber consultado antes con nosotros si estábamos en posibilidad de comprarlo. Le agradecería su pronta respuesta.
BUENOS DIAS. LES AGRADEZCO POR LA COLABORACION QUE ME PUEDAN PRESTAR.
HACE 3 AÑOS TENGO UNA CASA ALQUILADA,CUYA DUEÑA ES MI HERMANA , PERO ELLA VIVE EN EL EXTERIOR, POR LO TANTO SOY YO, SU REPRESENTANTE.
ESTOS INQUILINOS HAN SIDO PERSONAS MUY CUMPLIDAS Y CORRECTAS. YO, LES HABIA ALQUILADO EN $ 200.000 SIN HABER HECHO NINGUN AUMENTO DURANTE ESTE TIEMPO. HACE MAS O MENOS 2 MESES, MI HERMANA, OSEA, LA DUEÑA DE LA CASA, ME PIDIO QUE LES AUMENTARA EL ALQUILER A $ 250.000.CIFRA QUE SE ME HIZO CARA TENIENDO EN CUENTA QUE NUNCA SE LES HABIA AUMENTADO, NO SE SI SEA LEGAL AUMENTARLES TANTO.
POR ESTA RAZON, LOS INQUILINOS ME MANIFESTARON QUE MEJOR, BUSCARIAN OTRA CASA, PUES NO PODIAN CON UN AUMENTO DE $ 50.000 DE UNA.
MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE:
QUE TIEMPO DEBO DARLE A LOS INQUILINOS POR LEY, PARA QUE ME DESOCUPEN LA CASA, SIN PAGAR ARRENDO?
¿LOS INQUILINOS ESTAN OBLIGADOS A PAGAR ARRENDO, MIENTRAS SE VAN?
NO QUIERO SER INJUSTA CON ELLOS, PUES COMO LES COMENTO, ESTAS PERSONAS TIENEN 3 AÑOS VIVIENDO EN DICHO INMUEBLE, SIENDO MUY CORRECTOS EN TODO.
POR SU CONSEJO, MUCHAS GRACIAS
Buenas tardes.
Quisiera saber si me pudieran asesorar ante mi situacion.
El Administrador de la viviendaen donde vivo me demando por un atraso de dos rentas las cuales ya fueron pagadas yo tengo mas de 40 años viviendo aqui.
Quisiera saber q debo hacer ante esa situacion ya q dentro de este inmueble, contrato de a<rrendamiento y muchas cosas mas que maneja este señor existen demasiadas irregularidades.
Porfavor quisiera que me dieran un apoyo para saber que hacer.
Atentamente
Karly
Hola me super urge si pudiera alguien asesorarme lo que sucede es que el señor al que le renta mi papa no ha pagado la luz y son 12mil pesos y la verdad es que es muchisimo el contrato esta a nombre de mi papa y me preocupa mucho por que no quiere pagar que podemos hacer para que pague legalmente de antemano Gracias
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