Atacada por un Animal // Manuel Alfredo Rodríguez

¿Qué se debe hacer cuando se es víctima de un accidente capaz de infligir daños y perjuicios?

Relata la víctima que cuando se dirigía a su residencia fue atacada por un perro de raza pitbull. La agresión le ocasionó heridas graves, por lo que fue trasladada al hospital, por sus familiares, para recibir atención médica inmediata. Sin embargo, no pudo ser asistida debido al colapso característico del área de emergencias. Ello empeoró su situación. Añade que más tarde, se presentó la dueña del animal y propuso llevarla a una institución privada. El informe de los galenos certifica que hubo mordeduras múltiples de perro en ambos miembros inferiores y región glútea. Se constató desgarre muscular tibial con pérdida de sustancia, y al ser operada, le colocaron injertos cutáneos.

Ante lo narrado, interpuso demanda de indemnización por los daños y perjuicios materiales y morales padecidos. Llegada la oportunidad para que la demandada se defienda, esta adujo que no es dueña, ni guardián o vigilante del animal. Sostuvo que las afirmaciones de la quejosa son falsas. Los abogados de la acusada alegaron que su representada no incurrió en un obrar imprudente o culposo, ni incumplió ley alguna. Luego, impugnaron y desconocieron los recibos por los gastos de hospitalización y tratamiento traídos al juicio por la querellante, y rechazaron reintegrar esas sumas de dinero. En consecuencia, no aceptan pagar la compensación millonaria peticionada.

El Tribunal dictó sentencia definitiva en base a la jurisprudencia reiterada que existe sobre el particular. En efecto, citó el caso Ledezma Vs. Guzmán, conocido por la Sala de Casación Civil de fecha 10 de octubre de 1991. En el contenido del fallo se expresa: "& lo que debe acreditarse plenamente en una reclamación por daño moral es el llamado hecho generador del daño moral, o sea, el conjunto de circunstancias de hecho que origina la aflicción cuyo petitum dolores se reclama & probado esto, lo que procede es una estimación, la cual se hace al prudente arbitrio del Juez &". Debemos precisar, en igual sentido, lo consagrado en el Art. 1196 del Código Civil, vale decir, una vez demostrados los elementos que causan la responsabilidad civil, el Juez procederá a fijar discrecionalmente el monto de la reparación del perjuicio moral. Para establecer la cuantía de los daños morales, el sentenciador tomará en cuenta el grado de educación y cultura de la solicitante, su posición social y económica, así como la participación de ésta en el accidente.

Al valorar las pruebas de cada una de las partes, el Juzgado decidió que la demandada no logró comprobar sus aseveraciones, ni tampoco desvirtuó las entregadas por la peticionante. El Juez consideró que se produjo el daño y que se cumplieron los requisitos para su remuneración. Significa que la accionada, en su carácter de guardián del animal, incurrió en culpa, torpeza o negligencia. El legislador presume que la guarda o vigilancia no se ejerció de la forma correcta, que se vigiló mal al animal. Esa presunción, además, no fue enervada por el agente material del daño. Entonces, ¿qué se debe hacer cuando se es víctima de un accidente capaz de infligir daños y perjuicios? Para ganar una demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, es fundamental exhibir en el juicio las declaraciones de los testigos que presenciaron los acontecimientos. La prueba puede ser preservada y hecha valer aún después del suceso, siempre que se haga conforme a derecho.

ABOGADO LITIGANTE. PROFESOR UCV, UCAB Y USM.

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Liberación de Hipoteca // Manuel Alfredo Rodríguez

Por lo general el inconveniente se objetiva cuando el dueño desea vender el inmueble

Se trata de un inmueble con una hipoteca constituida desde hace más de veinte años. Nos preguntan: ¿cómo liberar el inmueble? Diversas situaciones podrían ocurrir en la práctica habitual, por ejemplo, cuando el acreedor es una sociedad mercantil que ya no opera; o el acreedor es una sucesión conformada por los herederos del acreedor hipotecario. Incluso, es probable que el deudor ignore el domicilio actual o paradero de su acreedor, lo que le dificulta obtener la liberación de la hipoteca de manos del titular. El propietario de la cosa gravada (apartamento, quinta o terreno) quiere liberar la hipoteca y desconoce cómo hacerlo.

Por lo general, el inconveniente se objetiva cuando el dueño, después de varios años del nacimiento de la hipoteca, desea vender el inmueble. Es de precisar que la hipoteca no es obstáculo para efectuar la venta referida. En efecto, es posible la venta del inmueble hipotecado. La ley establece que el comprador, al adquirir el inmueble con la hipoteca vigente, se subroga a ella. Significa que el nuevo deudor hipotecario será el comprador, quien adquiere todas las obligaciones, condiciones y términos de pago que tenía su causante, léase, el anterior propietario. La hipoteca sigue al bien vendido y continúa en cabeza del nuevo propietario o comprador. El acreedor hipotecario sabe que si el deudor (comprador) no le paga, entonces, podrá hacer ejecutar la hipoteca o rematar el inmueble al mejor postor ante los tribunales.

Es de subrayar que en nuestro ejemplo, el propietario del bien hipotecado desea liberar y vender. No quiere vender con hipoteca ya que ello dificulta la negociación. Al comprador no le gusta adquirir la cosa con hipoteca, la pretende libre de gravámenes. Vender con hipoteca, aunque esté extinguida por el sólo hecho de haber transcurrido el lapso legal, es un problema para el dueño. La hipoteca termina por orden del legislador al pasar veinte años contados desde su constitución. Pero la ley exige que el Juez declare extinguida la hipoteca. Hasta que esto no ocurra, sobre el inmueble pesa el gravamen hipotecario. Insistimos, la solución es vender con hipoteca y negociar el precio. De esa forma, el comprador asume la tarea de demandar al acreedor y le pedirá al Juez que declare extinguida la hipoteca. Si lo anterior no es la voluntad del propietario actual del inmueble hipotecado, está obligado a demandar él mismo a su acreedor, para así obtener por vía judicial la liberación de su inmueble.

El juicio de liberación de hipoteca se constata con regular frecuencia en los juzgados del país. El propietario del bien hipotecado asistido por su abogado, demandará al acreedor, esto es, a la compañía que ya no existe pero que aún está inscrita en la oficina de Registro. Los miembros de la sucesión del acreedor serán llamados a juicio, mediante carteles publicados en la prensa nacional. Puede suceder que el acreedor no acuda al juicio. En ese caso, el Juez le nombrará un abogado. En la sentencia se leerá que la deuda (obligación principal) murió al vencer el plazo de diez años sin que el acreedor haya reclamado el pago. También indicará que la hipoteca se extinguió al transcurrir veinte años, visto que el acreedor no pidió su ejecución. En razón a lo motivado, el Juez declara extinguida la hipoteca y liberado el inmueble, ordenando la notificación al Registro Inmobiliario.

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Proteja su Hogar // Manuel Alfredo Rodríguez

Quien pretenda constituir hogar debe ocurrir por escrito ante el juez asistido por su abogado

Conforme a derecho, es posible evitar que el dueño de una casa la pierda por las cobranzas de deudas efectuadas por sus acreedores. Se trata de la solicitud judicial denominada: constitución de hogar. Esto significa que el inmueble quedará protegido en favor del grupo familiar, vale decir, cónyuges e hijos. El propietario de la vivienda principal gozará de este beneficio una vez que el juez la declare como hogar constituido. Quien pretenda constituir hogar debe ocurrir por escrito ante el juez asistido por su abogado. Con la referida petición presentará el título de propiedad y una certificación expedida por el Registro Inmobiliario que demuestre que no existe gravamen o deudas sobre el inmueble, Art. 637 del Código Civil.

Los esposos al dirigirse al Tribunal explicarán que son los únicos propietarios de un inmueble integrado por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida (o de ser el caso, un apartamento). Identificarán el bien señalando su ubicación, superficie y linderos, según se evidencia del documento de propiedad inscrito en la oficina de Registro Inmobiliario. Reiteramos, deben consignar en el Juzgado, la certificación de gravámenes expedida por el Registrador de fecha reciente. Este documento prueba que el inmueble está libre de gravámenes (por ejemplo, hipotecas), embargos y/o prohibiciones de ventas. De manera que es obligatorio entregar al Juzgado de la causa una copia certificada del título de propiedad del inmueble y la constancia que acredite que este se encuentra bajo el régimen de Vivienda Principal. Otros recaudos a exhibir son: una copia certificada del acta de matrimonio de los interesados y de la partida de nacimiento de cada uno de los hijos; aunado al requerimiento expreso de que sea decretada la Constitución de Hogar, previo avalúo o justiprecio del inmueble (Art. 638 C.C.).

El Tribunal vista la solicitud de Constitución de Hogar y los documentos acompañados, la admitirá. Acto seguido ordenará publicar por Carteles la solicitud de los cónyuges en un periódico de circulación nacional, durante noventa días, una vez cada quince días. En cuanto al nombramiento del perito avaluador, podrá designar a un arquitecto a quien notificará para que acepte o no el cargo. Este profesional tiene la tarea de fijar el valor o precio del inmueble mediante conocimientos técnicos expresados en un peritaje.

Una vez verificados los trámites de publicación de los carteles se dejará transcurrir el término concedido a las personas interesadas que pretendan algún derecho sobre el inmueble. No existiendo objeción alguna el sentenciador declara constituido en hogar el inmueble en provecho de los esposos y de los hijos de estos. En tal virtud, explica el Tribunal en su fallo, el inmueble en cuestión, queda excluido o separado del patrimonio conyugal. En otras palabras, el bien no podrá ser embargado, rematado o ejecutado por ningún Tribunal, ya no es prenda común de los acreedores aunque la acreencia conste en documento público o sentencia. Por último, el Tribunal exigirá que la solicitud y la declaratoria se inscriban en el Registro Inmobiliario respectivo, y se publique en la prensa. En Venezuela es común observar en los tribunales, las referidas solicitudes de constitución de hogar. El objetivo es proteger la casa o apartamento (vivienda principal) de las demandas por deudas no cumplidas.

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Copropietarios en Separación // Manuel Alfredo Rodríguez

Son dos conocidos principios jurídicos que se aplican con regularidad en la práctica

Nadie está obligado a permanecer en comunidad y siempre puede cualquiera de los dueños de la cosa pedir la partición. De manera que advertirá al resto de los copropietarios: me compran o me venden. Son dos conocidos principios jurídicos que se aplican con regularidad en la práctica. La situación ocurre cuando dos o más personas adquieren en propiedad un inmueble de forma conjunta ante el Registro Inmobiliario. Acaecida la controversia entre las partes, una de ellas decide demandar a los partícipes la "división de la comunidad ordinaria". Todo en apego al artículo 768 del Código Civil.

El documento fundamental hecho valer por el reclamante es el correspondiente título de propiedad registrado, contentivo de la compraventa del inmueble objeto del juicio a incoar. Admitida la solicitud de división, el Juzgado emplazará a los codemandados para que concurran a dar contestación a la demanda una vez conste la citación de estos. De no ser posible la citación personal de los demandados, se les notificará por la prensa ("carteles") y si no asisten al juicio, el Tribunal les designará un "Defensor" para que este efectúe la contestación a la demanda. Según el artículo 778 del Código de Procedimiento Civil, el Juez elegirá un "Partidor", quien una vez notificado debe aceptar el cargo y prestar el juramento de Ley. De seguidas, el Partidor pedirá al Tribunal que nombre al "Perito" para que haga el avalúo del inmueble. Una vez cumplido lo anterior, las partes (demandante y codemandados), el Partidor y el Perito Avaluador, se reunirán en la Sede del Tribunal a tratar el asunto que los une. El Perito sostendrá que por haber concluido el Informe de Avalúo que le fue encomendado, procede a consignarlo en ese acto ante el Juzgado; lo que arrojó el monto de Bs.X. Por último, el Partidor dentro del lapso fijado presentará el escrito de partición dando cumplimiento a su tarea.

Examinados los informes del Perito y del Partidor, en atención al metraje y demás caracteres del inmueble, el Tribunal estimará la factibilidad de la división de la cosa común. En consecuencia, podrá declarar Con Lugar la demanda de Partición de la Comunidad Ordinaria y ordenar la liquidación y adjudicación de las partes del todo. En las circunstancias bajo análisis, se adjudicó una parte del inmueble contentiva de X metros cuadrados al comunero "A". Y en ese sentido, se adjudicó otra parte del inmueble de igual cantidad de metros cuadrados al comunero "B". Respecto al resto del inmueble, que comprende un anexo o apartamento, el Tribunal declaró que por no ser susceptible de "fácil división", dispone la venta mediante el procedimiento de subasta pública tomando en cuenta como justiprecio el valor asignado en el informe del perito avaluador en la cantidad de Bs.X. Para terminar, el Tribunal condenó a los demandados a pagar los gastos del juicio y los honorarios de los abogados del demandante.

Se concluye que el dueño del inmueble puede desligarse de los copropietarios, a través del procedimiento judicial reseñado. No obstante, hay quienes opinan que otra solución es la venta a un tercero de tales derechos. Al respecto, es de acotar que la Ley concede la prerrogativa o prioridad a los copropietarios a adquirir los derechos en venta ofrecidos por el comunero saliente. Lo recomendable es acudir a la mediación para evitar conflictos.

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Notificación al Inquilino // Manuel Alfredo Rodríguez

Al vencimiento el inquilino está obligado a efectuar la entrega material del inmueble

Ante un Tribunal de Municipio, el arrendador del inmueble notificó al inquilino la decisión de no prorrogar el término de duración del contrato. El propietario asistido por su abogado de confianza, requirió al Tribunal que se traslade y constituya en el inmueble para participar al arrendatario o a quien se encuentre al momento de practicar la medida, los particulares siguientes.

Que en enero de dos mil uno, inició la relación contractual arrendaticia la cual culminó el treinta y uno de diciembre de dos mil ocho. Lo anterior, según el contenido de la cláusula tercera del pacto de arrendamiento vigente, anexo en copia simple. En fundamento a lo anotado, solicitaron al Juzgado se sirva comunicar al arrendatario del inmueble ciudadano X, con cédula de identidad N°X, que a partir del primero de enero de dos mil nueve, el contrato de arrendamiento no será prorrogado. Desde la fecha indicada en adelante, comienza a regir entre las partes la prórroga legal prevista en el artículo 38, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, el plazo de dos años. Según la norma citada, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco años o más, pero menor de diez años, la misma se prorrogará por un término no mayor de dos años. De manera que la prórroga legal concedida al arrendatario vencerá el día primero de enero de dos mil once, plazo este improrrogable. Queda entendido que a su vencimiento el inquilino está obligado a efectuar la entrega material del inmueble, libre de personas y de cosas muebles, en perfecto estado de habitabilidad y aseo, igual como lo recibió; solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y de los servicios públicos (agua, luz, condominio y otros).

Asimismo, el inquilino fue advertido del nuevo canon de arrendamiento del inmueble a contar del día primero de enero de dos mil nueve: por la cantidad de X bolívares, a ser pagado por mensualidades adelantadas. Durante la vigencia de la prórroga legal, se mantienen las demás estipulaciones establecidas en el convenio. El beneficio de la prórroga legal obrará siempre que el inquilino cumpla con todas sus obligaciones legales y contractuales, artículo 40 de la Ley indicada. Vista la circunstancia que el arrendatario no restituya el inmueble al finalizar el plazo de la prórroga legal, el arrendador podrá demandar ante el Tribunal la devolución inmediata del bien. De esa forma lo consagra el artículo 39 EJUSDEM: la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble. El sentenciador a solicitud del arrendador decretará el secuestro (léase el desalojo) de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble.

En virtud a la pretensión incoada, el Tribunal la recibe dándole el curso de Ley. Se aprueba la práctica de la notificación judicial para la fecha y hora que decida acordar, con el debido traslado y constitución del Juzgado en la dirección del inmueble. De ocurrir el evento de no encontrarse persona alguna el día de la ejecución de la medida, se ordenará librar "Cartel de Notificación" a los fines de su fijación en la puerta de acceso al interior del inmueble arrendado. El referido Cartel llevará anexo el documento con el texto íntegro de la solicitud formulada.

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Arrendador Abusivo // Manuel Alfredo Rodríguez

Al hacer uso del derecho a la prórroga, el arrendador actuó tomando la justicia en su mano

Un inquilino mantiene contrato verbal con el arrendador propietario del inmueble, desde el año dos mil dos. Pagó de forma puntual el canon de arrendamiento hasta el mes pasado, cuando el dueño le comunicó su voluntad de aumentar la mensualidad. Le informaron que de no aceptar el incremento tendría que desocupar el local. En razón a esas circunstancias solicita asesoría jurídica y decide hacer uso del derecho a la prórroga legal prevista en la normativa inmobiliaria vigente. Mientras tanto, recurrió a un Tribunal de Municipio para consignar los futuros cánones.

Por su parte, el arrendador resolvió actuar tomando la justicia en su propia mano. En efecto, conminó a sus empleados cortarle el servicio eléctrico al bien ocupado por el arrendatario. Esto ocasionó la pérdida de la mercancía contenida en las neveras ubicadas dentro del inmueble; aunado al cierre o terminación repentina de las actividades comerciales del afectado. La respuesta no tardó, la víctima interpuso acción de amparo constitucional contra el presunto trasgresor de los derechos constitucionales que asisten al arrendatario. Se trasladó un Notario Público al lugar de los hechos para acreditar la carencia del servicio, en contraste con el resto del edificio que sí dispone de luz. Se denunció la violación del Art.87 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, derecho al trabajo; y el Art.112 del mismo texto, derecho a dedicarse libremente a la actividad económica de su preferencia. Por último, peticionamos se decrete medida cautelar innominada para evitar la continuidad del perjuicio grave e irreparable: que se restablezca el servicio de luz eléctrica.

Recibida la solicitud de amparo por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este la admite. Emitió la notificación del presunto agraviante, léase el arrendador propietario del local. De igual manera, el Juzgado llamó al Director Constitucional del Ministerio Público para que asista a la Audiencia Constitucional Oral y Pública, a ser fijada en el lapso de noventa y seis horas siguientes, contadas a partir de la última de las notificaciones referidas. En relación a la medida requerida, se acató lo establecido por nuestro más Alto Tribunal de Justicia (caso: Corporación L´ Hotels, C.A.), en cuanto a que el quejoso no está obligado a demostrar la presunción del derecho reclamado, ni el peligro en la demora a obtener justicia; ello depende del sano criterio del Juez acordarla o no. En consecuencia, el Tribunal prohibió al demandado realizar acto alguno que impida el servicio de energía eléctrica al reclamante en el inmueble. También ordenó a la empresa que suministra el servicio, trasladarse al bien arrendado para que verifique y determine los motivos por los cuales el inmueble no goza del mismo, con el mandato de restituirlo de inmediato.

Llegado el día para la celebración de la Audiencia Oral Constitucional, la parte reclamada no asistió, más sí lo hizo el agraviado. Se levantó el Acta de la Audiencia y se dejó expresa constancia de los asistentes: Fiscal, agraviado y el representante legal de la prestadora del servicio eléctrico. El Tribunal ante la evidente violación de los derechos constitucionales alegados, declaró Con Lugar el Recurso de Amparo dándole la razón al inquilino.

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