Derechos de las víctimas por fraudes del promotor de la empresa constructora // Manuel Alfredo Rodriguez

Los fiscales del Ministerio Público investigan: i) estafas en inmuebles (apartamentos, terrenos o viviendas) en Venezuela; ii) víctimas por fraudes o engaños al comprar bienes de empresas dedicadas al sector de la construcción. Lo cierto es que observamos que muchos son los expedientes penales que cursan ante los órganos de investigación donde al parecer la usura en la venta de inmuebles ha perjudicado a innumerables familias. Asimismo, estas denuncias están siendo conocidas por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) y la Defensoría del Pueblo.

En los juicios penales que hemos patrocinado en nuestro carácter de abogados en ejercicio en Venezuela subrayamos que prevalece el cobro del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y por ello, han sido inquiridas innumerables empresas dedicadas al mercado inmobiliario y de la construcción. Las víctimas del fraude discrepan del promotor de la empresa constructora por diversos motivos: i) incumplimientos reiterados de la fecha prometida para la terminación y entregas de las obras; ii) la alteración unilateral e inconsulta por el constructor del precio de la venta y demás condiciones ofertadas al inicio de la compra; iii) el cambio no motivado de los materiales empleados para la construcción; entre otras quejas o reclamos del comprador.

La denuncia penal en la Fiscalía intentada por las víctimas señala que los constructores pretenden cobrar incrementos ilegales sobre el precio de venta de las viviendas, y que por tal razón no han recibido el bien prometido por el vendedor. Acusan que son víctimas de la alteración de las condiciones de la oferta inicial de compra venta efectuada por la empresa de ingeniería. Abundan las denuncias por la presunta comisión del delito de usura en Venezuela. Existen situaciones donde la aplicación del cobro del IPC es directa, y en otras, es disimulada, mediante acuse de recibos que indican otros conceptos del pago: gestiones legales, administrativas o aún, asesoría jurídica inmobiliaria. Para pretender frenar o disminuir la presunta estafa en las ventas de viviendas, el Ministerio Público (MP) o Fiscalía acuerda medidas como: la prohibición de enajenar y gravar el inmueble. Esta orden busca evitar que la compañía vendedora enajene o venda ese inmueble en particular a otro tercero o comprador interesado.

La víctima denunciante se pregunta: ¿es legal que primero ofrezcan vender por un precio determinado y, más tarde lo aumenten, habiendo además ocurrido la tardanza de la entrega de la casa por un hecho imputable al constructor vendedor? La Fiscalía admite la denuncia, y no sólo decreta la medida mencionada, también ordena congelar el dinero depositado en las cuentas bancarias cuyos titulares son las empresas de la construcción de estos inmuebles.

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Abogado y Profesor UCV, UCAB y USM.

Demandas por indemnización de daños y perjuicios por accidentes en Venezuela // Manuel Alfredo Rodriguez

La Ley Orgánica de Prevención, Condiciones y Medio Ambiente del Trabajo (LOPCYMAT) aplica para los accidentes de trabajo y en las enfermedades ocupacionales. Preguntan nuestros lectores: ¿cuál es la definición jurídica de accidente de trabajo? Respondemos: todo evento que ocasione al empleado un daño funcional o corporal. Significa de orden permanente o aun por tiempo limitado, de manera inmediata o en fecha posterior; incluye el hecho de la muerte. Debe tratarse de una circunstancia que sea el efecto de una acción determinada o sobrevenida. Pero siempre la Ley prevé que sea un acontecimiento con ocasión del trabajo que se presta o que tengan relación con la tarea desempeñada. Por tanto, son accidentes de trabajo los que ocurren durante la jornada o dentro del horario de labores. En efecto, es accidente de trabajo el que padezca el trabajador en el cumplimiento de sus funciones, esto es, en el trayecto hacia y desde su centro de trabajo (sede o domicilio de la empresa que figura como patrono). La Ley exige que exista concordancia cronológica y de topografía en el recorrido o cumplimiento de las labores, salvo que se utilice otro por causas no imputables al trabajador (Heurística del Derecho de Obligaciones).

Como abogados litigantes en esta área del Derecho Laboral en Venezuela, reconocemos que el tema de las demandas de daños y perjuicios por accidentes de trabajo es complejo. Primero es de subrayar que la víctima reclamante debe ejercer sus derechos de inmediato. Distinto sucede al disponer y analizar el concepto legal de la enfermedad ocupacional. La LOPCYMAT consagra que son los estados patológicos contraídos o agravados con ocasión del trabajo, o por la exposición al medio del trabajo. Esto incluye efectos por acción de agentes físicos y mecánicos, agentes biológicos o factores emocionales, que se manifiesten por una lesión orgánica, funcional o desequilibrio mental, temporales o aun, permanentes.

Lo importante es resaltar que la LOPCYMAT regula la presunción legal de tipo ocupacional. Por lo que se presume de origen ocupacional, los estados patológicos incluidos en la lista de enfermedades ocupacionales enumeradas en las normas técnicas de la Ley en estudio, y las que luego se añadan por el Ministerio del ramo. Ante las enfermedades ocupacionales de orden progresivo, la responsabilidad patrimonial del patrono subsiste.

Nuestro aporte radica en informar a la víctima de un accidente laboral, sea de tránsito, aéreo, marítimo o naviero, y en accidentes que deriven responsabilidad profesional (médica, o de construcción u obras de ingeniería), que para obtener el pago de la indemnización por los daños sufridos, hay que demandar al patrono dentro de la oportunidad legal respectiva.

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Registro de patentes, marcas, derechos de autor y propiedad intelectual // Manuel Alfredo Rodriguez

Conforme al derecho venezolano, sí es posible registrar y proteger el nombre de un restaurante o cualquier otro negocio. Ello se logra con la petición ante el Servicio Autónomo de la Propiedad Intelectual (SAPI) del "nombre comercial" o marca. Una vez cumplido esto, si alguien utiliza la marca que hemos registrado, se puede ejercer el derecho de oposición formal para evitar la continuidad del uso indebido. En ese sentido, si al solicitar la inscripción de una marca aún no registrada, la misma no sufre objeción u oposición de terceras personas que se crean con derechos: el proceso de culminación de registro no durará más de tres años.

En otros países lo anterior se conoce con el nombre de: Patents attorneys and trademarks register, lawyers specialists in intellectual property and agents, registration, search. Son los derechos de marcas registrados ante el SAPI por abogados en Venezuela. Ya verificado el registro de la marca: ¿cuánto tiempo dura la protección de los derechos marcarios en Venezuela? El plazo de duración del registro de una marca comercial es de diez años y se cuentan a partir del día de la concesión de los derechos. Vencido el plazo indicado, el usuario titular tiene la potestad de renovar los derechos de registro sobre la marca o derecho de autor de su propiedad (SAPI). Esta renovación se puede presentar dentro del período de los seis meses subsiguientes a la fecha de la renovación. Incluso, se permite renovar la marca hasta seis meses después de la fecha de expiración del registro, siempre que el interesado esté dispuesto a pagar una multa por el retraso. Es importante señalar los documentos necesarios para renovar la marca. No se exige otra documentación a la ya presentada para obtenerla desde el inicio del procedimiento, pero el trámite debe ser ejecutado por el mismo abogado agente marcario que la registró; de lo contrario amerita exhibir nueva acreditación personal. Las solicitudes de registro de marcas, logos, derechos de autor y patentes que provienen de las principales ciudades de Venezuela deben ser formalizadas en Caracas ante el SAPI por abogados especialistas en esta área del Derecho.

Además de lo explicado, es necesario que el interesado en registrar marcas o patentes conozca que si una marca no es usada por un período continuo de cinco años podría perderla. En efecto, sus derechos de registro obtenidos en fecha anterior serán objeto de cancelación por no uso, esto siempre que cualquier persona así lo demande ante el SAPI.

Otra duda que surge para quienes desean blindar su patrimonio marcario es el supuesto de las marcas mixtas, esto es, las que agrupan palabras, impresos o dibujos (logotipos). Al respecto debemos aclarar que cuando lo que se persigue es manejar la marca sin el logo, lo recomendable es hacer una solicitud de manera individual e independiente, y esto aminora los gastos.

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Compradores denuncian ante la Fiscalía hechos ilícitos por venta de viviendas // Manuel Alfredo Rodriguez

¿Cuáles son las acciones legales a ejercer ante una estafa en el mercado inmobiliario? Cualquier ciudadano que sea víctima de una estafa inmobiliaria puede acudir, asistido por su abogado de confianza, a denunciar los hechos delictivos ante la Fiscalía o Ministerio Público. Los afectados por estafas inmobiliarias deben conocer que tienen derechos por exigir a los promotores de las constructoras o empresas de ingeniería responsables por la obra inconclusa. Están obligados a rendir cuentas de los dineros recibidos por los compradores de inmuebles. El sector inmobiliario se ha visto afectado por la alteración de los precios y las condiciones de la oferta y la demanda, e incluso algunos han cometido el delito de estafa, fraude o usura.

Las estafas o engaños en que hayan incurrido las empresas constructoras denunciadas serán tramitadas por los órganos competentes, entre ellos el INDEPABIS y el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. Sin embargo, es de resaltar que la víctima de una estafa por la compra venta de un apartamento debe recurrir a la denuncia penal en ejercicio de sus derechos y garantías constitucionales. Significa que ordenado el inicio del proceso penal por la Fiscalía, esta se dedicará a la averiguación y recolección de todos los elementos de convicción ("las pruebas") existentes. Por su parte, la persona que ha sido denunciada tiene el derecho a proponer un Acuerdo Reparatorio y esto, siempre en presencia del funcionario: Fiscal del Ministerio Público. El Acuerdo Reparatorio es el pago de una indemnización económica efectuado por el agente causante del daño a la víctima o compradora del inmueble.

En la actualidad son numerosas las denuncias penales incoadas por los propietarios de inmuebles contra las empresas de construcción dedicadas al ramo inmobiliario en Venezuela. Lo perseguido al formular la denuncia penal o la notificación de los hechos ante INDEPABIS es procurar la entrega inmediata de los apartamentos en urbanismos intervenidos. Increpan varios sectores bajo el argumento de la negativa de las empresas inmobiliarias de entregar a sus dueños los apartamentos terminados si los compradores no pagan de forma previa el concepto del monto dinerario del Índice de Precios al Consumidor (IPC). De manera independiente a lo anotado, resaltamos que la verdad se impone: el restablecimiento de la situación jurídica infringida en provecho de los propietarios comprados estafados.

Como abogados en Venezuela sostenemos que en el evento analizado se recomienda que los compradores denuncien ante la Fiscalía o Ministerio Público los ilícitos penales por la venta de inmuebles. Lo cierto es que tanto la denuncia penal y el escrito de la defensa o descargos exigen pericia profesional derivada de la práctica obtenida en casos semejantes.

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Contrato de obras bajo administración delegada por ingenieros // Manuel Alfredo Rodriguez

El contrato de obras bajo administración delegada es un ejemplo del Derecho Innovador. La contratación de obras o remodelaciones mediante el régimen de administración delegada se ha impuesto en Venezuela dada la crisis económica actual. Se trata del novedoso sistema que aplica para la construcción, remodelación y adecuación de obras de ingeniería civil, regido por el contrato de administración delegada. La metodología comprende la prestación de servicios profesionales en la ejecución total o parcial de obras accesorias provisionales o definitivas. La programación de la obra y el plan de inversión, junto al presupuesto total, se presenta en un esquema de ejecución de obras. Esta tiene el objetivo de vigilar y coordinar el desarrollo de las diversas actividades a cumplir por el consultor delegado, en provecho del dueño del inmueble solicitante de los servicios de obras de ingeniería.

Se persigue que el delegante goce de la asesoría en el rediseño interior y la restauración de inmuebles, por lo que el administrador delegado ejercerá la vigilancia técnica y administrativa (léase, los recursos económicos adelantados por el propietario) de los trabajos a efectuar con el objeto de lograr la realización de los planos y dirigir tareas como: designar y mantener en la obra el personal idóneo, comprar materiales para la construcción y buscar descuentos en provecho del dueño. Son obligaciones del administrador delegado: explicar los planos al personal técnico, subcontratar empresas, pagar a los empleados de los fondos que el dueño suministre, llevar la contabilidad de la obra con los comprobantes o recibos, verificar que los contratistas posean seguro de vida e indemnización por accidentes, supervisar que los contratistas tramiten los permisos o solvencias ante las autoridades, mantener el sitio libre de escombros, u otras. Lo anterior es tomado en nuestro carácter de abogados en el caso: H&R&T OSERS Ingenieros de Venezuela.

El consultor delegado prestará servicios profesionales para la ejecución de obras: construcción, remodelación, adquisición de muebles y dotaciones requeridas en la sede del contratante. El delegado supervisa las obras por medio de un profesional quien aprueba o rechaza las valuaciones de los contratistas e inspecciona los materiales de construcción. Además, el delegado procurará desplegar la mayor diligencia posible al cumplir sus tareas.

Los honorarios profesionales del consultor se fijan en un porcentaje que se acuerda en base al costo total de la obra, su duración, grado de dificultad y a las sumas facturadas por las empresas contratadas. No hay relación laboral entre el dueño de la obra y el delegado, ni entre este y los contratistas, la misma dura un año renovable a convenio de partes.

Abogado y profesor UCV, UCAB y USM

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