Copropietarios en Separación // Manuel Alfredo Rodríguez

Son dos conocidos principios jurídicos que se aplican con regularidad en la práctica

Nadie está obligado a permanecer en comunidad y siempre puede cualquiera de los dueños de la cosa pedir la partición. De manera que advertirá al resto de los copropietarios: me compran o me venden. Son dos conocidos principios jurídicos que se aplican con regularidad en la práctica. La situación ocurre cuando dos o más personas adquieren en propiedad un inmueble de forma conjunta ante el Registro Inmobiliario. Acaecida la controversia entre las partes, una de ellas decide demandar a los partícipes la "división de la comunidad ordinaria". Todo en apego al artículo 768 del Código Civil.

El documento fundamental hecho valer por el reclamante es el correspondiente título de propiedad registrado, contentivo de la compraventa del inmueble objeto del juicio a incoar. Admitida la solicitud de división, el Juzgado emplazará a los codemandados para que concurran a dar contestación a la demanda una vez conste la citación de estos. De no ser posible la citación personal de los demandados, se les notificará por la prensa ("carteles") y si no asisten al juicio, el Tribunal les designará un "Defensor" para que este efectúe la contestación a la demanda. Según el artículo 778 del Código de Procedimiento Civil, el Juez elegirá un "Partidor", quien una vez notificado debe aceptar el cargo y prestar el juramento de Ley. De seguidas, el Partidor pedirá al Tribunal que nombre al "Perito" para que haga el avalúo del inmueble. Una vez cumplido lo anterior, las partes (demandante y codemandados), el Partidor y el Perito Avaluador, se reunirán en la Sede del Tribunal a tratar el asunto que los une. El Perito sostendrá que por haber concluido el Informe de Avalúo que le fue encomendado, procede a consignarlo en ese acto ante el Juzgado; lo que arrojó el monto de Bs.X. Por último, el Partidor dentro del lapso fijado presentará el escrito de partición dando cumplimiento a su tarea.

Examinados los informes del Perito y del Partidor, en atención al metraje y demás caracteres del inmueble, el Tribunal estimará la factibilidad de la división de la cosa común. En consecuencia, podrá declarar Con Lugar la demanda de Partición de la Comunidad Ordinaria y ordenar la liquidación y adjudicación de las partes del todo. En las circunstancias bajo análisis, se adjudicó una parte del inmueble contentiva de X metros cuadrados al comunero "A". Y en ese sentido, se adjudicó otra parte del inmueble de igual cantidad de metros cuadrados al comunero "B". Respecto al resto del inmueble, que comprende un anexo o apartamento, el Tribunal declaró que por no ser susceptible de "fácil división", dispone la venta mediante el procedimiento de subasta pública tomando en cuenta como justiprecio el valor asignado en el informe del perito avaluador en la cantidad de Bs.X. Para terminar, el Tribunal condenó a los demandados a pagar los gastos del juicio y los honorarios de los abogados del demandante.

Se concluye que el dueño del inmueble puede desligarse de los copropietarios, a través del procedimiento judicial reseñado. No obstante, hay quienes opinan que otra solución es la venta a un tercero de tales derechos. Al respecto, es de acotar que la Ley concede la prerrogativa o prioridad a los copropietarios a adquirir los derechos en venta ofrecidos por el comunero saliente. Lo recomendable es acudir a la mediación para evitar conflictos.

ABOGADO LITIGANTE. PROFESOR UCV, UCAB Y USM.

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Notificación al Inquilino // Manuel Alfredo Rodríguez

Al vencimiento el inquilino está obligado a efectuar la entrega material del inmueble

Ante un Tribunal de Municipio, el arrendador del inmueble notificó al inquilino la decisión de no prorrogar el término de duración del contrato. El propietario asistido por su abogado de confianza, requirió al Tribunal que se traslade y constituya en el inmueble para participar al arrendatario o a quien se encuentre al momento de practicar la medida, los particulares siguientes.

Que en enero de dos mil uno, inició la relación contractual arrendaticia la cual culminó el treinta y uno de diciembre de dos mil ocho. Lo anterior, según el contenido de la cláusula tercera del pacto de arrendamiento vigente, anexo en copia simple. En fundamento a lo anotado, solicitaron al Juzgado se sirva comunicar al arrendatario del inmueble ciudadano X, con cédula de identidad N°X, que a partir del primero de enero de dos mil nueve, el contrato de arrendamiento no será prorrogado. Desde la fecha indicada en adelante, comienza a regir entre las partes la prórroga legal prevista en el artículo 38, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, el plazo de dos años. Según la norma citada, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco años o más, pero menor de diez años, la misma se prorrogará por un término no mayor de dos años. De manera que la prórroga legal concedida al arrendatario vencerá el día primero de enero de dos mil once, plazo este improrrogable. Queda entendido que a su vencimiento el inquilino está obligado a efectuar la entrega material del inmueble, libre de personas y de cosas muebles, en perfecto estado de habitabilidad y aseo, igual como lo recibió; solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y de los servicios públicos (agua, luz, condominio y otros).

Asimismo, el inquilino fue advertido del nuevo canon de arrendamiento del inmueble a contar del día primero de enero de dos mil nueve: por la cantidad de X bolívares, a ser pagado por mensualidades adelantadas. Durante la vigencia de la prórroga legal, se mantienen las demás estipulaciones establecidas en el convenio. El beneficio de la prórroga legal obrará siempre que el inquilino cumpla con todas sus obligaciones legales y contractuales, artículo 40 de la Ley indicada. Vista la circunstancia que el arrendatario no restituya el inmueble al finalizar el plazo de la prórroga legal, el arrendador podrá demandar ante el Tribunal la devolución inmediata del bien. De esa forma lo consagra el artículo 39 EJUSDEM: la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble. El sentenciador a solicitud del arrendador decretará el secuestro (léase el desalojo) de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble.

En virtud a la pretensión incoada, el Tribunal la recibe dándole el curso de Ley. Se aprueba la práctica de la notificación judicial para la fecha y hora que decida acordar, con el debido traslado y constitución del Juzgado en la dirección del inmueble. De ocurrir el evento de no encontrarse persona alguna el día de la ejecución de la medida, se ordenará librar "Cartel de Notificación" a los fines de su fijación en la puerta de acceso al interior del inmueble arrendado. El referido Cartel llevará anexo el documento con el texto íntegro de la solicitud formulada.

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Arrendador Abusivo // Manuel Alfredo Rodríguez

Al hacer uso del derecho a la prórroga, el arrendador actuó tomando la justicia en su mano

Un inquilino mantiene contrato verbal con el arrendador propietario del inmueble, desde el año dos mil dos. Pagó de forma puntual el canon de arrendamiento hasta el mes pasado, cuando el dueño le comunicó su voluntad de aumentar la mensualidad. Le informaron que de no aceptar el incremento tendría que desocupar el local. En razón a esas circunstancias solicita asesoría jurídica y decide hacer uso del derecho a la prórroga legal prevista en la normativa inmobiliaria vigente. Mientras tanto, recurrió a un Tribunal de Municipio para consignar los futuros cánones.

Por su parte, el arrendador resolvió actuar tomando la justicia en su propia mano. En efecto, conminó a sus empleados cortarle el servicio eléctrico al bien ocupado por el arrendatario. Esto ocasionó la pérdida de la mercancía contenida en las neveras ubicadas dentro del inmueble; aunado al cierre o terminación repentina de las actividades comerciales del afectado. La respuesta no tardó, la víctima interpuso acción de amparo constitucional contra el presunto trasgresor de los derechos constitucionales que asisten al arrendatario. Se trasladó un Notario Público al lugar de los hechos para acreditar la carencia del servicio, en contraste con el resto del edificio que sí dispone de luz. Se denunció la violación del Art.87 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, derecho al trabajo; y el Art.112 del mismo texto, derecho a dedicarse libremente a la actividad económica de su preferencia. Por último, peticionamos se decrete medida cautelar innominada para evitar la continuidad del perjuicio grave e irreparable: que se restablezca el servicio de luz eléctrica.

Recibida la solicitud de amparo por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este la admite. Emitió la notificación del presunto agraviante, léase el arrendador propietario del local. De igual manera, el Juzgado llamó al Director Constitucional del Ministerio Público para que asista a la Audiencia Constitucional Oral y Pública, a ser fijada en el lapso de noventa y seis horas siguientes, contadas a partir de la última de las notificaciones referidas. En relación a la medida requerida, se acató lo establecido por nuestro más Alto Tribunal de Justicia (caso: Corporación L´ Hotels, C.A.), en cuanto a que el quejoso no está obligado a demostrar la presunción del derecho reclamado, ni el peligro en la demora a obtener justicia; ello depende del sano criterio del Juez acordarla o no. En consecuencia, el Tribunal prohibió al demandado realizar acto alguno que impida el servicio de energía eléctrica al reclamante en el inmueble. También ordenó a la empresa que suministra el servicio, trasladarse al bien arrendado para que verifique y determine los motivos por los cuales el inmueble no goza del mismo, con el mandato de restituirlo de inmediato.

Llegado el día para la celebración de la Audiencia Oral Constitucional, la parte reclamada no asistió, más sí lo hizo el agraviado. Se levantó el Acta de la Audiencia y se dejó expresa constancia de los asistentes: Fiscal, agraviado y el representante legal de la prestadora del servicio eléctrico. El Tribunal ante la evidente violación de los derechos constitucionales alegados, declaró Con Lugar el Recurso de Amparo dándole la razón al inquilino.

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Enajenado Mental // Manuel Alfredo Rodríguez

La interdicción se fija según la intensidad o grado de enfermedad mental del sujeto

El artículo 393 del Código Civil venezolano consagra la interdicción civil. Aplica cuando la persona se encuentra en estado habitual de defecto intelectual grave, que lo hace incapaz de proveer a sus propios intereses, aunque tenga intervalos lúcidos. Pueden solicitar la interdicción: el cónyuge, cualquier pariente del incapaz o el individuo que le interese; incluso el Juez puede promoverla moto propio. El procedimiento judicial de la interdicción exige que se interrogue al notado de demencia y escuchar a cuatro parientes del investigado, en defecto de estos, a los amigos de la familia. Después, podrá el Juez decretar la Interdicción Provisional y nombrar un Tutor Interino; lo anterior, ocasiona la privación de los derechos.

La primera obligación del tutor es procurar que el incapaz recobre su capacidad. El tutor puede pedir la anulación de los actos ejecutados por el enajenado mental. En efecto, los actos anteriores a la interdicción se podrán anular, cuando se demuestre que la causa de la interdicción existía al momento de la celebración de dichos actos. Revisemos un caso del ejercicio profesional.

Ante un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la ciudadana Fiscal del Ministerio Público interpuso solicitud de interdicción contra un ciudadano que sufre defecto intelectual grave siendo incapaz de valerse por sí mismo, ni velar por sus intereses ni defenderlos, por una lesión cerebral orgánica permanente, la cual se manifiesta con retardo mental y deterioro de las facultades intelectuales de carácter progresivo e irreversible, según consta en informe médico. Admitida la "Solicitud de Interdicción", el Tribunal ordenó la averiguación de los hechos, artículo 733 del Código de Procedimiento Civil.

Se ofició a la Dirección de Medicina Legal del Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas, Departamento de Psiquiatría Forense, para nombrar una terna de médicos a fin de examinar al notado de defecto intelectual. Se les tomó declaraciones testimoniales a cuatro ciudadanos en su condición de vecinos y amigos del sector donde reside el investigado. Estos afirmaron conocerlo de vista, trato y comunicación, ratificando la deficiencia mental que sobrelleva. El Juez entrevistó al presunto entredicho y evidenció que conoce su nombre y apellido, pero que de las respuestas ofrecidas al interrogatorio se constata el retraso mental grave. La Fiscal peticionó al Tribunal la interdicción y sea designado el Tutor Interino, Protutor y el Consejo de Tutela. Precisamos que la interdicción se fija según la intensidad o grado de enfermedad mental del sujeto.

La prueba por excelencia es la experticia médica que debe concluir: retardo mental grave, crónico e irreversible, afectando la capacidad de juicio, lo que requiere la necesaria supervisión permanente de terceras personas. Por lo expuesto, el Tribunal decretó la Interdicción Provisional; se designó a un familiar cercano del presunto notado de demencia como Tutor Interino, quien en presencia del Juez aceptó sin dar excusas al cargo. Se decidió continuar el proceso con las pruebas respectivas, culminando más adelante con la declaratoria de la "Interdicción Definitiva" por Sentencia que se inscribirá en la Oficina Principal de Registro Público y en un Diario de circulación nacional.

Abogado Litigante.Profesor UCV, UCAB y USM. http://www.iguala.com.ve/

Calificación de Despido // Manuel Alfredo Rodríguez

Algunas empresas incurren en hecho ilícito al hacer firmar formatos en blanco al empleado

Es el procedimiento que podría incoar el trabajador amparado por el decreto de inamovilidad laboral y que haya sufrido un despido injustificado. Sin embargo, debe tener presente que cuando ha recibido el pago de sus prestaciones sociales y demás conceptos derivados de la Ley del Trabajo y su Reglamento, se entiende que la relación laboral terminó. De ser así, al trabajador no se le permite reclamar en fecha posterior el reenganche ni el pago de los salarios caídos.

En la práctica profesional, se observa que algunas empresas incurren en hecho ilícito al hacer firmar formatos en blanco a los trabajadores; ello implica evidente violación a sus derechos. En efecto, cuando el empleado es víctima de lo expresado, la ley lo faculta para intentar acciones (laboral y penal) en contra de su patrono. Y es que, la renuncia de quien presta servicios a otro bajo subordinación, debe constar por escrito suscrito de puño y letra, donde se lea de forma clara y precisa la voluntad de dar por extinguido el vínculo. Es cierto que también puede hacerse por la vía oral, pero al respecto nuestra jurisprudencia ha sostenido que luego existirá el problema de la demostración de tales hechos.

Hay quienes incluso van más allá y recurren al despido masivo con la excusa de cierre o terminación de las actividades de la empresa. En ese sentido: ¿qué explicación ofrecerá el patrono ante los tribunales al alegar que todos los trabajadores renunciaron en la misma fecha y con escritos cuyos textos son idénticos? Es de subrayar que lo único que podría dejar sin eficacia la petición del trabajador es que a pesar de haber sufrido lo anterior, reciba sin objeción alguna el pago de su liquidación o prestaciones sociales. Mientras no ocurra dicha salvedad, el empleado resultará victorioso en su disputa.

Tanto la empresa como el trabajador están obligados a conocer que el Juez puede acudir a la "prueba de declaración de parte". La Ley Orgánica Procesal del Trabajo, Arts.103 al 106, faculta al sentenciador a hacer uso de ella, dependiendo de los hechos que requieran ser aclarados. Es válido que el Juez interrogue al patrono o al empleado para inquirir información sobre el tema a decidir. Esta prueba es potestativa del Juez, no es un derecho reservado a las partes, ni siquiera que ambas lo soliciten al Tribunal. Reiteramos, se trata de una prueba para ser evacuada a instancia de quien juzga, cuando éste lo considere conveniente, sobre los hechos procesales que pretenda averiguar. Cuando el patrono miente o disfraza la realidad a su favor en detrimento del trabajador, el Juez acostumbra convocar a las partes en audiencia para solicitar respuestas al patrono, incluso sin interrogar al empleado. Es improcedente aducir que es una prueba incompleta o atentatoria contra la igualdad de las partes. Aplicando la norma comentada nuestro más Alto Tribunal de Justicia ha sostenido que siendo materia de orden público, el patrono no puede alterar para su beneficio los términos y condiciones que lo obligan frente a sus empleados. En atención a lo razonado, se recomienda que antes de iniciar las contrataciones se cumpla de manera preventiva con la técnica del "blindaje patrimonial". Son medidas destinadas a preservar los bienes, derechos, intereses y servicios propiedad de la empresa, con el fin de sustraerlos de futuras pretensiones de terceras personas.

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Cónyuges en Conflicto // Manuel Alfredo Rodríguez

En el país es posible resguardar los derechos patrimoniales del cónyuge víctima del otro

A raíz de publicaciones anteriores, se nos ha solicitado pronunciarnos en relación al tema de la demanda de divorcio. De manera específica se inquiere respecto a las diversas causales o motivos que podrían fundamentar la misma. Para ello, valga sustentar el análisis en una situación planteada en fecha reciente en nuestro carácter de abogados ante los tribunales. Se trata de una ciudadana que decidió acudir al Juzgado competente, a los fines de interponer formal demanda de divorcio apoyada en lo siguiente. Que su marido cometió adulterio; luego, hubo abandono voluntario, y más tarde, fue víctima de injurias graves que no hacen posible la vida en común.

Presentada la petición de divorcio en base al contenido del Art.185 del Código Civil, el Tribunal acordó admitirla. En razón a los hechos denunciados, se obtuvo "Decreto judicial" contentivo de varias medidas preventivas a favor de la esposa reclamante. La primera: "prohibición de vender o hipotecar" los bienes inmuebles integrantes de la comunidad conyugal. La segunda: el embargo del cincuenta por ciento (50%) del saldo depositado en diversas cuentas bancarias; asimismo, en lo que concierne a las acciones a nombre del cónyuge en varias sociedades mercantiles y, sobre un vehículo marca Hummer año 2008. En igual sentido, el Tribunal dictaminó la separación del domicilio conyugal.

Además, durante el desarrollo del largo proceso en virtud de la contención formulada por el esposo demandado, la quejosa solicitó otras medidas complementarias para "preservar las resultas del juicio". A saber: la asignación de pensión de alimentos en ganancia de los tres hijos menores de edad; la retención del cincuenta por ciento (50%) de las utilidades y/o dividendos generados durante el año 2007 en provecho de la comunidad conyugal en las empresas X1 y X2 donde el marido es propietario de todas las acciones. Argumentamos nuestras pretensiones en los artículos 191 y 286 EJUSDEM, en concordancia con lo regulado en la Ley sobre la Violencia contra la Mujer y la Familia, entre otras disposiciones.

Se persigue con lo anterior, blindar, proteger o preservar el patrimonio de la comunidad conyugal. Evitando que el marido disipe, oculte o enajene de forma fraudulenta los bienes en perjuicio de la esposa. Por ello, el Juez aprobó que la demandante continúe habitando el inmueble que servía de alojamiento común, mientras dure el juicio. Subrayamos que a la madre se le confió la guarda de los hijos menores; por lo que, el juzgador aseguró el pago de la pensión de alimentos. Sin embargo, lo más importante en cuanto al aspecto económico es que se logró que el Tribunal designe un "auditor externo" para que realice una investigación de las operaciones financieras ejecutadas por las empresas donde el marido tiene acciones y percibe utilidades, con el objeto de determinar lo que la pretendiente ha dejado o deja de percibir por tales conceptos. El Tribunal ordenó a una de las empresas que retenga el cincuenta por ciento (50%) de los dividendos generados a favor del marido, durante el año 2007, y, que envíe a nombre del Tribunal cheque de gerencia por el monto correspondiente, más los que se generen en adelante hasta la culminación del juicio de partición de bienes de la comunidad a que diera lugar. En Venezuela, es posible resguardar los derechos patrimoniales del cónyuge víctima del otro.

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